下面文章主要對(duì)于國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展現(xiàn)狀展開研究，了解了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相應(yīng)運(yùn)作模式，并總結(jié)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并針對(duì)這些不足，提出了不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作模式的改革方案，這也是在結(jié)合了市場(chǎng)的基本特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，希望可以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的正常運(yùn)營(yíng)，使其能夠持續(xù)健康發(fā)展下去。

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估,運(yùn)作模式,變革

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的背景下，我們國(guó)家的住房制度、土地制度也正在完善的進(jìn)程當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估作為服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)交易的中介方對(duì)我們國(guó)家健全各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度起到了非常積極地作用，完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系有利于國(guó)家以科學(xué)經(jīng)濟(jì)的方法利用不動(dòng)產(chǎn)資源、深化土地規(guī)劃改革。回顧過(guò)去幾十年的發(fā)展，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況蒸蒸日上，但是其中仍存有不少需要解決的問題，具體包括：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紊亂、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不明確等等。因此，為了形成不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)營(yíng)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)盡快深入不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的運(yùn)作模式研究，推進(jìn)其運(yùn)營(yíng)模式改革。

　　1.國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展現(xiàn)狀

　　在過(guò)去的十幾年中，我們國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的沿革歷程可以概括為：不僅實(shí)現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)從無(wú)到有的突破，還在較短的時(shí)間里完成了市場(chǎng)從秩序紊亂到合理有序競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變。當(dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀可以歸納為如下幾點(diǎn)：

　　第一，法律制度健全。在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)興起的過(guò)程中，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了包括《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等一系列規(guī)章。這些法律文件不僅明確了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)入條件而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn) 估價(jià)的從業(yè)人員規(guī)定了資質(zhì)制度。

　　第二，打破市場(chǎng)壟斷。過(guò)去的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估權(quán)限一般限于事業(yè)單位或者政府部門，但是新世紀(jì)以來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)文件逐步開放評(píng)估主題的權(quán)限，只要是符合成立公司條件的評(píng)估從業(yè)人員都可以申請(qǐng)成立具備民事權(quán)利的法人機(jī)構(gòu)。

　　第三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)中主動(dòng)性較弱。縱觀行業(yè)總體情況，我國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中作為提供服務(wù)的第三方機(jī)構(gòu)，其主動(dòng)性較弱，多數(shù)初具規(guī)模的企業(yè)在很大程度上受制于業(yè)務(wù)對(duì)象。

　　2.不動(dòng)評(píng)估市場(chǎng)的運(yùn)作模式

　　和過(guò)去特點(diǎn)機(jī)構(gòu)壟斷控制的評(píng)估市場(chǎng)運(yùn)作模式對(duì)比，當(dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)被分割為四大模塊：不動(dòng)產(chǎn)抵押、不動(dòng)產(chǎn)交易、糾紛處理以及拆遷補(bǔ)償。盡管從理論上來(lái)看，只要評(píng)估機(jī)構(gòu)具有資質(zhì)要求就能夠進(jìn)行交易，但是在實(shí)際的操作中，入圍、搖碼、指派等操作降低了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的透明度。盡管這種業(yè)務(wù)劃分和指定相結(jié)合的市場(chǎng)運(yùn)作模式開放程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的壟斷操作，但是由于指派操作內(nèi)在的隱蔽特性，當(dāng)下的運(yùn)作模式存在一些問題：一方面容易滋生腐敗。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)按性質(zhì)進(jìn)行類型劃分，如果服務(wù)機(jī)構(gòu)想要和具體部門對(duì)接某一類業(yè)務(wù)，就必須處理好同特點(diǎn)部門的關(guān)系。在這個(gè)拉攏關(guān)系的過(guò)程中，市場(chǎng)容易出現(xiàn)行賄等腐敗問題。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體如果傾注過(guò)多精力經(jīng)營(yíng)社會(huì)人脈關(guān)系，在業(yè)務(wù)進(jìn)程中則很難專注于提高評(píng)估質(zhì)量，非常容易出現(xiàn)評(píng)估不準(zhǔn)確的問題。另一方面，由于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的督察成本問題以及督察手續(xù)問題，有關(guān)部門在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)具體條例的實(shí)施難度較大。此外，基于當(dāng)下運(yùn)營(yíng)模式的隱秘性，監(jiān)管部門很難糾察出不符合規(guī)范的操作。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的運(yùn)作模式變革

　　本文基于當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作中存有的問題，嘗試提出運(yùn)作模式的變革方案。

　　第一，新型不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的健康運(yùn)作為導(dǎo)向，遵循提高評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的設(shè)計(jì)原則，力求讓不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員在交易中把握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)從而鼓勵(lì)這些專業(yè)人員充分發(fā)揮其機(jī)能為土地資源的再分配做出積極貢獻(xiàn)。

　　第二， 新型的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)運(yùn)作模式應(yīng)在以統(tǒng)一的交易平臺(tái)為基礎(chǔ)，取消估價(jià)方和委托方的利益往來(lái)，以估價(jià)準(zhǔn)確性為核心的服務(wù)質(zhì)量是新型運(yùn)作模式下服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵點(diǎn)。落實(shí)這套運(yùn)作模式的基本操作首先要倡導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)建立起統(tǒng)一的交易平臺(tái)作為市場(chǎng)中心，其次需要規(guī)定所有的業(yè)務(wù)往來(lái)都應(yīng)該在公開平臺(tái)上開展。在新的運(yùn)營(yíng)模式中，評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)中心開具的憑據(jù)和委托方洽談業(yè)務(wù)，最后形成的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告也應(yīng)當(dāng)經(jīng)由市場(chǎng)中心蓋章生效。

　　第三，運(yùn)作模式的檢驗(yàn)改革。新型運(yùn)作模式的檢驗(yàn)主要包括市場(chǎng)和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部?jī)蓚�(gè)模塊。以土地拆遷估價(jià)為例，市場(chǎng)檢驗(yàn)的方式如下：負(fù)責(zé)拆遷的部門先將標(biāo)的物的基本信息以及對(duì)服務(wù)方的要求交由市場(chǎng)中心，市場(chǎng)中心從性質(zhì)角度對(duì)標(biāo)的物所屬類型進(jìn)行劃分，從而根據(jù)委托方的需求尋找符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　而評(píng)估機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)的具體內(nèi)容是：在傳統(tǒng)的運(yùn)作模式下，出于削減拆遷補(bǔ)償款的目的，許多委托方會(huì)向服務(wù)方提出不合理的要求，需要對(duì)方按照委托方的需求開具評(píng)估報(bào)告。在新的運(yùn)作體系中，違規(guī)開具報(bào)告被市場(chǎng)中心發(fā)現(xiàn)的概率大大提高，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)輕易為了合作機(jī)會(huì)而向委托方妥協(xié)。

　　4.總結(jié)

　　經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系逐步確立并且正處在不斷完善的狀態(tài)中。當(dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作模式存在一些弊病，因此不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估交易的透明性有待提高，在新的市場(chǎng)運(yùn)作模式引入統(tǒng)一的交易平臺(tái)和市場(chǎng)中心可以避免委托方和服務(wù)方之間進(jìn)行不必要的利益聯(lián)系，從而使不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作更加公開、公正。

　　參考文獻(xiàn)：

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