[摘要]房地產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與相關(guān)主體資產(chǎn)安排可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。一部良法的落地應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷社會(huì)共識(shí)與專業(yè)共識(shí)的充分磨合，為其實(shí)踐打下良好基礎(chǔ)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅法的醞釀已歷經(jīng)數(shù)年之久，共識(shí)正在形成：隨著相關(guān)主體對(duì)于房地產(chǎn)稅中的爭(zhēng)議最大的房產(chǎn)稅的相關(guān)概念儲(chǔ)備的增加，其對(duì)于房地產(chǎn)稅開(kāi)征預(yù)期日益明確，這會(huì)影響或穩(wěn)定其行為選擇。

　　專業(yè)人士則在反復(fù)研討中基于房產(chǎn)稅的功能定位，丈量房產(chǎn)稅基本要素的邊界，并期冀相關(guān)制度的協(xié)同推進(jìn)。在以上理論及實(shí)踐背景之下，良法善治作為基本邏輯為房產(chǎn)稅開(kāi)征提供引導(dǎo)。

　　[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)稅;量能課稅原則;稅收法定原則;地方稅

　　一種極具洞見(jiàn)能力的法哲學(xué)認(rèn)為，無(wú)論在任何政治或社會(huì)制度下，法律都不可能，要么完全是政府性的，要么完全是社會(huì)型的經(jīng)驗(yàn)法哲學(xué)。法律產(chǎn)生于社會(huì)與其統(tǒng)治者間的緊張及協(xié)調(diào)關(guān)系之中，法律制度反映的是二者間命令性因素與社會(huì)性因素間微妙的互動(dòng)關(guān)系，當(dāng)然這兩種因素在不同國(guó)家和不同歷史階段中常常是交替占優(yōu)勢(shì)的。[1]

　　法律產(chǎn)生于社會(huì)認(rèn)同以及統(tǒng)治者認(rèn)同的緊張及協(xié)調(diào)關(guān)系之中。因此，制定一部新的法律需要對(duì)該法的以上兩個(gè)主體共識(shí)有清晰的了解。尤其對(duì)于可能影響相對(duì)人日常行為的法律而言，立法前最大程度形成共識(shí)將為立法后的實(shí)踐筑牢良好基礎(chǔ)。

　　一、達(dá)成共識(shí)的前提：房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅之概念厘清

　　房地產(chǎn)稅作為一個(gè)涉及范圍廣，觸及利益主體多的綜合稅種，其在立法過(guò)程中得到了廣泛的關(guān)注，也引起了激烈的爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在其中一大稅種——房產(chǎn)稅上，而關(guān)于房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議早在2011年的房產(chǎn)稅改革①中就已經(jīng)開(kāi)始。但“房產(chǎn)稅”在十八屆三中全會(huì)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中被表述為“房地產(chǎn)稅”。一字之差，改革的對(duì)象從一個(gè)稅種上升到與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列稅種②。但也是由于只差一字，社會(huì)公眾對(duì)這兩個(gè)概念常常混為一談。

　　爭(zhēng)議者要在房地產(chǎn)稅的立法問(wèn)題上達(dá)成社會(huì)共識(shí)以及專業(yè)共識(shí)，厘清基本概念是基本前提，否則只會(huì)在浪費(fèi)話題討論者的認(rèn)知資源后仍舊無(wú)法有效得出結(jié)論。“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”最顯然的區(qū)別就在于兩者的外延不同：房地產(chǎn)稅是包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的綜合性稅種，即前者是后者的組成部分。因此，“關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的社會(huì)共識(shí)和專業(yè)共識(shí)”這一命題就可簡(jiǎn)化為：先尋找社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)稅中爭(zhēng)議性最大的稅種——房產(chǎn)稅所達(dá)成的共識(shí)，并基于這些共識(shí)進(jìn)一步提出房地產(chǎn)稅立法的制度設(shè)想。

　　二、社會(huì)共識(shí)匯聚

　　(一)相關(guān)主體行為選擇及預(yù)期——房產(chǎn)稅對(duì)行為的扭曲抑或中性

　　滬渝兩地關(guān)于房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)引發(fā)了社會(huì)各方的關(guān)注和討論，但在短暫的試點(diǎn)結(jié)束后，一方面是不斷宣傳類似“房地產(chǎn)稅將在近兩年完成立法”的訊息，另一方面則是阻力重重進(jìn)展遲緩的立法實(shí)踐，宣傳與實(shí)踐的矛盾加劇了人們的“稅收焦慮”。

　　在滬渝兩地對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅后，經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的多位學(xué)者都通過(guò)模型理論研究以及數(shù)據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)對(duì)此次房產(chǎn)稅改革對(duì)相關(guān)主體所產(chǎn)生的影響進(jìn)行了分析，最新研究表明：“個(gè)人住房房產(chǎn)稅使有房但無(wú)新增購(gòu)房需求家庭的消費(fèi)支出降低，使有新增購(gòu)房需求家庭的未來(lái)現(xiàn)金流降低，整體來(lái)看，個(gè)人住房房產(chǎn)稅造成家庭福利受損。”[2]

　　除了通過(guò)試點(diǎn)案例分析房產(chǎn)稅對(duì)居民消費(fèi)行為產(chǎn)生的實(shí)然影響外，也有社會(huì)人士表達(dá)了房產(chǎn)稅可能誘發(fā)的套利行為和逃避行為的擔(dān)憂。若采用首套住房免稅的方案，可能導(dǎo)致“假離婚”行為的增加。[3]

　　另外，中國(guó)正處于向外移民的高峰期③，且中國(guó)人的財(cái)富大多以房地產(chǎn)的形式存在④，如果貿(mào)然開(kāi)征房地產(chǎn)稅等資本稅，一方面會(huì)使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步承壓、居民財(cái)富面臨縮水的危險(xiǎn);另一方面，房地產(chǎn)稅可能會(huì)成為將富人從中國(guó)驅(qū)趕出去的“大棒”之一。[4]

　　(二)相關(guān)主體對(duì)房產(chǎn)稅的概念儲(chǔ)備及心理承受力

　　與專家學(xué)者不同，大部分潛在的房產(chǎn)稅納稅主體對(duì)房產(chǎn)稅的相關(guān)概念認(rèn)識(shí)并不清晰，大部分公民對(duì)一個(gè)稅種的態(tài)度更多是依賴其對(duì)該稅種直觀的觀察和感受以及相關(guān)媒體對(duì)政策的解讀和宣傳。一①2011年1月27日，上海、重慶兩地宣布次日開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%;重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。

　　②財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)劉尚希說(shuō)在接受媒體采訪的時(shí)候表示：“這意味著包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅制已被作為一項(xiàng)綜合改革整體統(tǒng)籌加以考慮。”③根據(jù)波士頓咨詢公司的報(bào)告，截至2013年底，中國(guó)約60%的高凈值人士(1000萬(wàn)元以上)表示自己正在考慮或已經(jīng)完成投資移民，與兩年前比例大致持平。④

　　據(jù)西南財(cái)大家庭金融研究中心的數(shù)據(jù)，在全國(guó)家庭中，有66%的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，尤其是大城市，房地產(chǎn)比率更高。北京市城鎮(zhèn)居民擁有房產(chǎn)在整個(gè)家庭資產(chǎn)的比例是83.6%。項(xiàng)關(guān)于征收房產(chǎn)稅的民意調(diào)查報(bào)告[5]表明：在受訪的2500個(gè)家庭中，有42%的家庭表示支持征收房產(chǎn)稅，29%的家庭持反對(duì)態(tài)度，29%的家庭表示無(wú)所謂，而住房面積與住房套數(shù)是影響受訪者是否支持征收房產(chǎn)稅的關(guān)鍵因素。該調(diào)查報(bào)告還顯示：如果房產(chǎn)稅有利于抑制持續(xù)漲高的房?jī)r(jià)，那么支持的人數(shù)比例上升到65%;如果房產(chǎn)稅收入能用于公共設(shè)施建設(shè)和改善教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，那么支持的人數(shù)將達(dá)到70%以上。

　　由此可見(jiàn)，征收房產(chǎn)稅的主要阻力來(lái)自于擁有多套房產(chǎn)或所有房產(chǎn)面積較大的產(chǎn)權(quán)人。但若是能認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅的邏輯在于納稅人出讓自己的部分財(cái)產(chǎn)獲得政府等價(jià)的公共服務(wù)，明確該稅款的多少與自己的生活環(huán)境的優(yōu)劣緊密相關(guān)，公民的稅收遵從度會(huì)大幅上升。

　　相關(guān)主體對(duì)于房產(chǎn)稅的心理承受力除了與自身的支付能力和對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)程度有關(guān)之外，也和當(dāng)?shù)囟愔频慕Y(jié)構(gòu)安排相關(guān)。當(dāng)?shù)囟愔频慕Y(jié)構(gòu)安排是否能最大可能地落實(shí)稅收公平原則，關(guān)乎處于不同階段的納稅主體是否能得到最廣泛的公平對(duì)待，這也決定著公民對(duì)政府的信任程度。畢竟，制度性的不公給人們帶來(lái)的壓力是更難以承受的，而在制度性不公面前的無(wú)力感若是在社會(huì)中不斷累積，將很可能成為一顆使政府喪失權(quán)威、使社會(huì)失序的定時(shí)炸彈。房產(chǎn)稅對(duì)存量房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行課稅，這引發(fā)了人們對(duì)于稅收落實(shí)過(guò)程中可能引發(fā)的一系列不公平問(wèn)題的擔(dān)憂。

　　一是不同的房產(chǎn)所有人可能負(fù)擔(dān)相同的稅負(fù)所帶來(lái)的不公，如，雖然面對(duì)的是同樣房產(chǎn)稅額，但房產(chǎn)支出占家庭支出比例的差異會(huì)給不同收入水平的家庭帶來(lái)不同程度的稅負(fù)壓力;再如，所擁有房產(chǎn)的性質(zhì)不同，也會(huì)影響納稅人稅負(fù)承受能力的大小，如帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)的所有人與商品房的所有人的支付能力可能是天差地別的，若對(duì)他們不加區(qū)分地統(tǒng)一征稅，必然會(huì)造成不公平。[6]

　　二是錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)稅可能造成的重復(fù)征稅。在我國(guó)先行的稅收制度中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅種多達(dá)十幾種，且集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，原本繁多的稅種已經(jīng)造成了重復(fù)征收的不公現(xiàn)象，導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的企業(yè)偷逃稅行為普遍，增加了征管成本。若是在開(kāi)征保有環(huán)節(jié)稅種的同時(shí)，不相應(yīng)地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅的結(jié)果和比例，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)會(huì)加劇，更多偷逃稅行為也會(huì)因此產(chǎn)生。

　　三、專業(yè)共識(shí)凝聚

　　(一)房產(chǎn)稅核心要素辨明

　　在課稅要素中，征稅范圍是一個(gè)核心要素，對(duì)于擁有征稅權(quán)的國(guó)家而言，征稅范圍確定了征稅客體，決定了征稅活動(dòng)的稅目與稅基;對(duì)于納稅人而言，征稅范圍決定了自己是否會(huì)成為納稅主體，而確定征稅范圍的理論依據(jù)則是“可稅性原理”。

　　根據(jù)“可稅性原理”，“可稅”的前提是收益性和營(yíng)利性。[7]根據(jù)現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)對(duì)擁有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的主體征稅，對(duì)擁有自有房產(chǎn)的主體進(jìn)行了免稅的處理。但在實(shí)踐中出現(xiàn)了許多投機(jī)性的自有房產(chǎn)長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，這說(shuō)明“自有房產(chǎn)也可以具有收益性”，對(duì)其進(jìn)行征稅在理論上具有合理性。

　　同時(shí)，對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行征稅也是基于緩解地方財(cái)政壓力與優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)考慮。征稅范圍是課稅要素中的前提性要素，征納稅活動(dòng)的有效實(shí)現(xiàn)還需要基于量能課稅原則來(lái)確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅是對(duì)“存量房產(chǎn)”進(jìn)行征稅的稅種，從價(jià)計(jì)征的模式相較于從量計(jì)征模式，更關(guān)注房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更符合依照納稅主體的支付能力進(jìn)行征稅的量能課稅原則。但基于在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格超出納稅人的納稅能力，從而導(dǎo)致稅收上的橫向不公平，因此大多數(shù)學(xué)者都提出納稅主體在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)才承擔(dān)稅負(fù)是更合理的安排。[8]

　　(二)房產(chǎn)稅的功能再定位

　　國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房產(chǎn)稅價(jià)值與功能的討論，可以歸納為三大方面：籌措地方政府財(cái)政收入并優(yōu)化地方稅制，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以及調(diào)節(jié)收入分配，后兩項(xiàng)功能學(xué)術(shù)界仍存在爭(zhēng)議，但對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅旨在籌措財(cái)政收入并優(yōu)化地方稅制的價(jià)值表達(dá)則是專業(yè)共識(shí)。首先，房產(chǎn)稅的征收是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法有其合理性，但并非最佳定位。

　　由于房產(chǎn)稅改革尤其是2011年上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，是在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)旨在抑制投資性購(gòu)房需求的調(diào)控政策的背景下進(jìn)行的，房產(chǎn)稅就被寄予了抑制房?jī)r(jià)上漲的期望。且不論房產(chǎn)稅征稅范圍的擴(kuò)大是否能成為消除房?jī)r(jià)上漲的根本原因，即使是短期內(nèi)產(chǎn)生了抑制投機(jī)性購(gòu)房的效果，若以此定位房產(chǎn)稅的價(jià)值，這會(huì)使房產(chǎn)稅失去其發(fā)揮長(zhǎng)期作用的可能，從而淪為一個(gè)“政策性”稅種。

　　其次，關(guān)于房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的作用是基于稅收功能的合理論證，但也非最佳定位。作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的征收所帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)并不會(huì)如流轉(zhuǎn)稅等間接稅一般進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這符合量能課稅的原則。

　　同時(shí)，房產(chǎn)稅的征收還能彌補(bǔ)所得稅無(wú)法對(duì)資產(chǎn)增值與存量資產(chǎn)進(jìn)行征稅的缺口和漏洞，從而縮小靜態(tài)的貧富差距。但也有許多學(xué)者從“加劇地區(qū)間財(cái)政能力不平衡”[9]“不患寡而患不均的平等主義觀念陷阱”[10]以及“房地產(chǎn)稅作為商品稅因需求彈性小而具有累退性”[11]等方面質(zhì)疑房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能發(fā)揮效果。

　　最后，為了應(yīng)對(duì)分稅制改革導(dǎo)致的中央與地方政府在事權(quán)與財(cái)權(quán)上的不匹配所帶來(lái)的地方財(cái)政壓力，地方政府借助城鎮(zhèn)化的進(jìn)程拓展土地性財(cái)政收入，而土地使用權(quán)出讓金逐漸成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。而另外與土地財(cái)政相關(guān)的各種房地產(chǎn)稅稅種也給地方貢獻(xiàn)了一定的財(cái)政收入，但占比遠(yuǎn)不及土地使用權(quán)出讓金。[12]

　　但隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，以土地使用權(quán)出讓金與針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及交易環(huán)節(jié)的各種房地產(chǎn)稅種為主體的土地財(cái)政模式難以為繼。[13]另外，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革全面落實(shí)之后，地方稅收收入的缺口加大。

　　因此，在不減少地方政府支出責(zé)任的情況下，地方政府需要開(kāi)拓稅源，目前尚未被納入征稅范圍的個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性用住房正是彌補(bǔ)正在形成的地方財(cái)政缺口的稅源選擇。雖然，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以成為地方主體稅種，但緩解地方財(cái)政壓力的功能則是學(xué)者們所共同認(rèn)同的。

　　(三)配套制度供給保證徒法不足以自行。

　　一項(xiàng)稅收活動(dòng)的順利執(zhí)行需要一系列配套制度的支持。關(guān)于房產(chǎn)稅從設(shè)計(jì)到落地，需要包括房產(chǎn)相關(guān)信息收集和共享制度，房地產(chǎn)評(píng)估制度，權(quán)利救濟(jì)制度和稅收征管制度等配套制度的供給。[14]

　　房產(chǎn)稅是基于對(duì)存量房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行征稅，因此“全國(guó)存量房產(chǎn)的數(shù)量與性質(zhì)”以及“房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估”是政府在征收房產(chǎn)稅以前需要掌握的基礎(chǔ)信息，其中涉及全國(guó)性住房信息系統(tǒng)和全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的建設(shè)與完善，對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行分類與界定工作的推進(jìn)，以及房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估制度的建立和完善。

　　由于房產(chǎn)稅征管過(guò)程中所涉及的信息散落在包括稅務(wù)、工商、國(guó)土、規(guī)劃等多個(gè)部門，為了降低征管成本、防止稅收流失或者重復(fù)征稅，地方政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)管信息共享制度，提高行政管理的效率。在具體的稅收征收過(guò)程中，一方面，針對(duì)征納稅活動(dòng)所可能產(chǎn)生的爭(zhēng)議和訴求，地方政府應(yīng)當(dāng)預(yù)設(shè)多元的救濟(jì)渠道，保障納稅人的權(quán)利;另一方面，針對(duì)不遵守納稅義務(wù)的納稅人，地方政府應(yīng)當(dāng)完善征管技術(shù)和程序，壓縮逃稅空間，防止稅收流失。

　　(四)房地產(chǎn)稅的落地步驟

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅的落地步驟，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅時(shí)提到，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。[15]2018年3月7日，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議新聞中心舉行的記者會(huì)上就“財(cái)稅改革和財(cái)政工作”相關(guān)問(wèn)題回答中外記者提問(wèn)中重申了這一原則。[16]

　　所謂立法先行，是基于稅收法定原則的要求所達(dá)成的普遍共識(shí)，也是運(yùn)用法治思維深化改革的要求。充分授權(quán)，強(qiáng)調(diào)的是縱向上的授權(quán)，即由全國(guó)人大行使稅種的開(kāi)征權(quán)，授權(quán)地方人大根據(jù)各地房地產(chǎn)的發(fā)展情況與稅制結(jié)構(gòu)在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行具體實(shí)施方案的選擇。分步推進(jìn)，是指房產(chǎn)稅的落地需要大量的前期準(zhǔn)備工作，上文所提及的相關(guān)配套措施的建立和完善則是分步推進(jìn)的錨點(diǎn)。

　　四、基于社會(huì)共識(shí)與專業(yè)共識(shí)的良法善治設(shè)想

　　在十三屆全國(guó)人大常委會(huì)2018年9月公布的立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部負(fù)責(zé)。2019年3月4日，在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人張業(yè)遂在回答記者關(guān)于“2019年將制定哪些法律”的提問(wèn)時(shí)所提及的19部法律并沒(méi)有涉及房地產(chǎn)稅法。

　　這說(shuō)明房地產(chǎn)稅法的立法工作相對(duì)復(fù)雜，立法涉及的利益群體多樣，前期準(zhǔn)備工作量大，需要穩(wěn)步推進(jìn)。法律是對(duì)社會(huì)中各主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)定，其具體內(nèi)容的最終安排是相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者專家經(jīng)過(guò)詳細(xì)論證甚至是激烈爭(zhēng)論后所達(dá)成的共識(shí)，一部法律出臺(tái)后的社會(huì)遵從度與其所表達(dá)的社會(huì)共識(shí)和專業(yè)共識(shí)的匹配程度是成正比的。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅法中的核心稅種，房地產(chǎn)稅法的立法設(shè)想應(yīng)當(dāng)基于前文所提及的關(guān)于房產(chǎn)稅所達(dá)成的社會(huì)共識(shí)與專業(yè)共識(shí)，從法律內(nèi)容設(shè)定與法律實(shí)施環(huán)境兩個(gè)方向切入，探尋良法善治之路。

　　(一)制定良法：基于稅收法定原則與量能課稅原則的內(nèi)容設(shè)定

　　社會(huì)公眾因房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程中存在的宣傳與實(shí)踐不同步的矛盾而無(wú)法對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出合理預(yù)期，并由此加劇了“稅收焦慮”。學(xué)術(shù)界認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革過(guò)于強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅宏觀調(diào)控功能的做法是一種政策依賴性的思維，這會(huì)使房產(chǎn)稅淪為僅僅關(guān)注短期效應(yīng)的“政策性”稅種。以上社會(huì)共識(shí)與專業(yè)共識(shí)要求房產(chǎn)稅應(yīng)回歸稅收本質(zhì)，房地產(chǎn)稅立法必須始終貫徹稅收法定原則。

　　稅收法定原則應(yīng)當(dāng)包括形式與實(shí)質(zhì)兩方面的含義：第一，從形式的角度看，稅收法定原則表現(xiàn)為“法律規(guī)定”，即任何稅種的設(shè)立必須經(jīng)過(guò)法律的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《憲法》與《立法法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)在稅權(quán)的縱向配置上采取了中央集權(quán)的模式①。

　　而房地產(chǎn)稅大部分稅種都屬于地方稅，這會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)立法實(shí)踐中的問(wèn)題，一則各地關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收條件各不相同，全國(guó)人大應(yīng)當(dāng)對(duì)地方人大給予適當(dāng)授權(quán)以提高房地產(chǎn)稅法的靈活性與實(shí)操性;二則地方政府?dāng)U大地方財(cái)源的沖動(dòng)會(huì)誘發(fā)地方立法過(guò)程的立法權(quán)濫用以及對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)侵犯行為的發(fā)生，因此在授予地方立法機(jī)關(guān)一定的立法權(quán)的同時(shí)也應(yīng)注重對(duì)其立法權(quán)進(jìn)行監(jiān)督和審查，做到授權(quán)與約束相結(jié)合。

　　第二，從實(shí)質(zhì)的角度看，稅收法定原則表現(xiàn)為“人民同意”，這關(guān)乎該稅種的正當(dāng)性。若欲使所草擬的法律內(nèi)容得到民眾的普遍同意，則法律條文中關(guān)于權(quán)利義務(wù)的設(shè)定需要遵循量能課稅原則。社會(huì)共識(shí)中一系列可能產(chǎn)生的不公平現(xiàn)象很大程度上是稅制的設(shè)定忽略了納稅人實(shí)質(zhì)上的支付能力所致，強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)正義的量能課稅原則在專業(yè)共識(shí)中是核心要素確定的重要標(biāo)準(zhǔn)，也是對(duì)社會(huì)各界所關(guān)切問(wèn)題的最佳回應(yīng)。

　　房地產(chǎn)稅的稅基是納稅人持有的應(yīng)稅房地產(chǎn)，而稅源則有可能是應(yīng)納稅房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，或納稅人的財(cái)產(chǎn)與其他所得，由于房地產(chǎn)稅的稅基與稅源相分離，為應(yīng)對(duì)這一難題，房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)適度合理，其與實(shí)際收益稅之間的稅制性重復(fù)征稅問(wèn)題亟需解決：已繳納的房地產(chǎn)稅的稅款可以在計(jì)算個(gè)人所得稅等實(shí)際收益稅時(shí)予以扣除。[17]另外，量能課稅原則強(qiáng)調(diào)依據(jù)納稅人經(jīng)濟(jì)上的給付能力平等課稅，因此，房地產(chǎn)稅的立法過(guò)程中關(guān)于稅負(fù)的分配需要具體考慮不同房產(chǎn)的性質(zhì)以及不同納稅人的具體支付能力，盡可能詳細(xì)列舉抵扣條件和稅收優(yōu)惠條件。

　　(二)促成善治：依靠法律機(jī)制支撐與基礎(chǔ)制度供給的實(shí)施環(huán)境

　　良法是依法治國(guó)的必要不充分條件，稅收公平從應(yīng)然到實(shí)然的跨越需要相關(guān)法律機(jī)制的支撐與基礎(chǔ)制度的供給。正如前文所述，相關(guān)主體的心理承受力與稅收遵守度、與地方政府的預(yù)算開(kāi)支項(xiàng)目是否合理密切相關(guān)，因此預(yù)算公開(kāi)是房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)合理立法與順利實(shí)施的應(yīng)有之意。預(yù)算公開(kāi)制度，政府通過(guò)向納稅人公開(kāi)其所繳納稅收的支出用途，引導(dǎo)公民關(guān)注公共財(cái)產(chǎn)的收支情況。

　　如此既保護(hù)了納稅人的知情權(quán)，又增強(qiáng)了其對(duì)房地產(chǎn)稅相關(guān)概念的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)稅開(kāi)征的支持率，這同時(shí)也是對(duì)政府財(cái)政收支行為的監(jiān)督，有助于壓縮財(cái)稅領(lǐng)域的腐敗空間。基于房產(chǎn)稅以籌措地方財(cái)政收入為主要功能，在保護(hù)國(guó)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也需要兼顧國(guó)家財(cái)政權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　為此，修改中的《稅收征管法》不僅要排除開(kāi)征房地產(chǎn)稅的技術(shù)性障礙，而且要設(shè)定稅收保障受償權(quán)這一特別征收措施：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以以納稅人欠繳的房地產(chǎn)稅款為限，在應(yīng)稅房地產(chǎn)上依法設(shè)定此權(quán);無(wú)論納稅人以何種方式處置上述房地產(chǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)均有權(quán)優(yōu)先受償。[18]對(duì)于開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致的套利行為逃稅行為以及納稅人與政府之間關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的爭(zhēng)議，都需要通過(guò)糾紛解決機(jī)制和訴訟渠道加以解決。

　　房地產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)應(yīng)采取從價(jià)計(jì)征，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估準(zhǔn)確與否關(guān)乎房地產(chǎn)稅征收是否公平。評(píng)估從數(shù)量角度，可以分為個(gè)別評(píng)估①和批量評(píng)估②兩種，兩種評(píng)估方法各有優(yōu)點(diǎn)③。結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)量大、房地產(chǎn)估價(jià)人員數(shù)量少、評(píng)估的相關(guān)法律制度不完善等實(shí)際情況，采用批量評(píng)估為主、個(gè)別評(píng)估為輔的搭配方案更為妥當(dāng)。另外，評(píng)估管理是評(píng)估機(jī)制的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，為了降低評(píng)估成本，評(píng)估工作的分配應(yīng)當(dāng)與土地、房產(chǎn)資料所在的部門相匹配④，并重視部門間的合作和信息共享，降低評(píng)估成本。[19]

　　[參考文獻(xiàn)]

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　　房地產(chǎn)方向論文范文：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員績(jī)效考核體系研究

　　[摘要]如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境當(dāng)中，故而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的績(jī)效考核制度建設(shè)也應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而有效抵御房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;績(jī)效考核