摘要:隨著時代的不斷進步，我國的經(jīng)濟實力不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展，城市社區(qū)越來越多地建立了起來。城市社區(qū)物業(yè)的運行經(jīng)過許多年的探索發(fā)展，已經(jīng)逐漸成熟。但是在城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中，出現(xiàn)了越來越多制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的問題。因此，需要深入分析物業(yè)管理中存在的各種各樣的問題。在物業(yè)管理行業(yè)競爭日益激烈的今天，加緊摸索出一套行之有效的管理方式就是非常有必要的。本文主要對城市社區(qū)物業(yè)管理及其實踐中的困境進行探索研究。

　　關(guān)鍵詞:城市社區(qū);物業(yè)管理;實踐困境

　　城市社區(qū)物業(yè)是最貼近城市社區(qū)居民的一個部門，城市社區(qū)運用管理與城市社區(qū)居民的生活是聯(lián)系在一起的，良好的城市社區(qū)物業(yè)管理更是城市社區(qū)居民良好日常生活的前提保障，這是與社區(qū)居民息息相關(guān)的。社區(qū)物業(yè)企業(yè)要積極改進管理機制，提高居民自主權(quán)利，加強政府職能部門的監(jiān)管。所以說想要社區(qū)物業(yè)更好、更快地發(fā)展，提高社區(qū)居民生活水平質(zhì)量，保證社會的和諧穩(wěn)定，合理改善物業(yè)管理就顯得尤為重要。

　　一、城市社區(qū)物業(yè)管理的運營存在的現(xiàn)狀

　　(一)物業(yè)管理大環(huán)境中，社區(qū)物業(yè)缺乏發(fā)展動力

　　現(xiàn)在我國的城市社區(qū)物業(yè)管理普遍缺乏發(fā)展動力。這種情況是由多種原因造成的。首先，對于城市社區(qū)物業(yè)管理工作，很多人認為這種工作是沒有發(fā)展、沒有前途的，這就造成社區(qū)管理人員在日常工作中不積極、混日子、混時間等，使社區(qū)物業(yè)管理人員嚴重缺乏工作動力。

　　其次，城市社區(qū)物業(yè)中的管理人員，很多都是上了年紀的“老年人們”，他們對于工作的熱情完全不如青年人，老齡化的加劇，使城市社區(qū)的工作人員工作態(tài)度比較消極，造成了社區(qū)物業(yè)的發(fā)展動力缺失;城市社區(qū)物業(yè)管理工作是一個比較難做的工作，在廣大業(yè)主面前經(jīng)常“受氣”“挨業(yè)主們罵”，工作好了沒人記得，工作失誤、怠慢了就會受到責(zé)備，時間久了就會使社區(qū)物業(yè)企業(yè)的工作人員喪失了工作動力。多方面原因的出現(xiàn)，在城市物業(yè)管理大環(huán)境中，造成了社區(qū)物業(yè)缺乏發(fā)展的動力。

　　(二)物業(yè)管理中，經(jīng)費嚴重不足

　　隨著居民的生活水平提高，廣大居民們普遍需要社區(qū)物業(yè)建立比較完善的社區(qū)配套設(shè)施。而我國的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)利潤效益普遍不高，一般的物業(yè)管理服務(wù)部門的資金都比較有限，但是在有限的資金流動的情況下，往往社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)部門需要建立很多的社區(qū)配套設(shè)施。例如:社區(qū)健身服務(wù)中心、棋牌室、娛樂室、老年活動中心、小區(qū)內(nèi)的健身設(shè)施、兒童游樂園、綠化設(shè)施、景觀設(shè)施等等社區(qū)居民生活配套設(shè)施。

　　如果在這樣的情況下，一直單方面要求社區(qū)管理服務(wù)企業(yè)不斷進行社區(qū)配套設(shè)施的資金投入，而不考慮社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)部門的資金是否充足，是否可以穩(wěn)定地維護日常運行，就會導(dǎo)致社區(qū)物業(yè)管理中，社區(qū)物業(yè)的經(jīng)費嚴重不足。很多企業(yè)在這時都想到通過對社區(qū)居民進行籌集的方法，但是籌集的能力還是有限，另一方面會使絕大多數(shù)的社區(qū)居民產(chǎn)生抵觸的情緒，不利于社區(qū)物業(yè)的管理。

　　(三)物業(yè)管理中，法律法規(guī)施行存在困難

　　在社區(qū)物業(yè)的管理過程中，很多法律法規(guī)的施行存在著困難。社區(qū)管理是一個復(fù)雜的工作，它面對的是比較復(fù)雜的社會網(wǎng)，社區(qū)物業(yè)管理的管理對象，一部分是常駐居民，一部分是外來租房者，一部分是小微企業(yè)，有未成年人、中青年、老年人，社會群體層面比較復(fù)雜，物業(yè)管理相對麻煩。

　　很多法律法規(guī)沒有完全建立起來，面對業(yè)主們的矛盾大部分只能進行調(diào)解處理，處罰力度遠遠不夠。已經(jīng)建立起來的法律法規(guī)經(jīng)常不被社區(qū)業(yè)主居民重視，相關(guān)政府單位執(zhí)法不嚴的現(xiàn)象也比較嚴重，造成了法律法規(guī)的施行存在著比較大的困難。

　　(四)管理人員缺乏專業(yè)知識

　　城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)有很大一部分人員都是社招，不是專業(yè)的管理人員，甚至有些人對城市社區(qū)物業(yè)管理方面的知識知之甚少，社區(qū)管理的經(jīng)驗也不夠充分。這就導(dǎo)致了城市社區(qū)物業(yè)管理工作開展較難，實施起來也不夠有效。通過社招進來的一部分城市社區(qū)物業(yè)管理工作人員，缺乏相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)和相應(yīng)的法律法規(guī)知識，專業(yè)知識的缺失造成了城市社區(qū)物業(yè)管理工作的開展受到阻礙，影響社區(qū)物業(yè)管理工作的效果。

　　隨著城市社區(qū)的物業(yè)工作逐漸深入，肯定會遇到各種各樣的問題，一旦處理不好，就會影響社區(qū)管理的效果，甚至?xí)��?dǎo)致社區(qū)物業(yè)與社區(qū)業(yè)主的關(guān)系產(chǎn)生問題，產(chǎn)生摩擦，不利于社區(qū)物業(yè)工作的開展。所以如何全面提高管理人員社區(qū)管理方面的專業(yè)知識，提高社區(qū)物業(yè)管理人員的專業(yè)性與技術(shù)性，就是城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的未來發(fā)展主要問題。

　　二、城市社區(qū)物業(yè)管理的運營存在的問題

　　(一)社區(qū)物業(yè)管理的管理能力有限

　　我國的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)體系成立較晚，相關(guān)的管理機制還沒有建立起來，專業(yè)的物業(yè)管理人員方面的人才也比較匱乏，導(dǎo)致了我們國家很大一部分的城市社區(qū)物管企業(yè)在管理理念、管理能力、人才儲備上都嚴重不足。物管企業(yè)沒有一整套合理的服務(wù)方式，使業(yè)主們的滿意度降低。很多社區(qū)物業(yè)的管理人員專業(yè)素質(zhì)比較低，學(xué)歷參差不齊，甚至有的社區(qū)物業(yè)，招聘的是社會閑散人員或者是退休的老人。

　　這些人員對社區(qū)物業(yè)管理工作提升的幫助并不是很大，相反有的時候會拉低社區(qū)物業(yè)的管理能力。對于這種情況，物業(yè)的管理就變成了看管門禁、衛(wèi)生清理等基本瑣事，失去了社區(qū)物業(yè)應(yīng)該具有的管理能力，造成了物業(yè)管理能力低下，業(yè)主怨聲載道，二者之間矛盾劇增。

　　(二)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)落后，業(yè)主權(quán)利被削弱

　　很多城市社區(qū)物業(yè)對于崗位界限的劃分十分明確，對于一些業(yè)主面臨的居住問題，經(jīng)常踢皮球。很多業(yè)主需要物業(yè)公司幫忙解決的問題，得到的答復(fù)僅僅是不歸我們管，或者根本就是不想去管。而業(yè)主作為社區(qū)中物業(yè)管理的雇傭者，實際上同樣需要參與到社區(qū)物業(yè)管理中。

　　但是很多時候，業(yè)主在物業(yè)管理中處于相對弱勢的位置，業(yè)主自治效果不明顯，居民委員會在社區(qū)物業(yè)管理方面，通常來說也只是行政方面的擺設(shè)，不僅得不到廣大業(yè)主的支持，同樣，也在正常的社區(qū)物業(yè)監(jiān)督工作中受到制約。雖然居民委員會對社區(qū)物業(yè)具有監(jiān)督權(quán)，但是長久以來，物業(yè)管理公司經(jīng)常越過居民委員會，發(fā)布一些文件。例如一些硬件工程的建設(shè)、軟件設(shè)施的建立、收費等。業(yè)主通常對于社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)消極態(tài)度無可奈何。這樣落后的物業(yè)服務(wù)，加深了業(yè)主與社區(qū)物業(yè)之間的矛盾，甚至容易爆發(fā)沖突。

　　(三)社區(qū)物業(yè)對于社區(qū)居民的投訴處理效率低下、不及時

　　城市社區(qū)物業(yè)管理過程中，經(jīng)常會面臨社區(qū)居民的投訴，然而這類投訴在社區(qū)物業(yè)管理工作中經(jīng)常會處理不及時，造成了社區(qū)居民的不滿意，導(dǎo)致了社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾加劇。社區(qū)居民對于城市社區(qū)物業(yè)管理的投訴實際上是一種不滿意、不認可的集中表現(xiàn)，然而當(dāng)社區(qū)物業(yè)對于社區(qū)居民的投訴處理效率低下、不及時的時候，就會讓社區(qū)居民的投訴未能得到滿意的解決。

　　很多時候，大多數(shù)社區(qū)物業(yè)工作人員在面對業(yè)主的投訴時，經(jīng)常說的就是“等一等”“等我回復(fù)”這一類推諉的話語。這種情況非常容易導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主與社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的暴力沖突，甚至演變?yōu)榇蛟业缺┝Ψ缸镄袨椤＿@類社區(qū)物業(yè)管理運營的問題是非常普遍的，社區(qū)物業(yè)的管理人員，散漫、無能的工作態(tài)度使這類矛盾爆發(fā)的概率陡然上升，社區(qū)業(yè)主的信任實際上是社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)最為寶貴的財富。

　　(四)社區(qū)物業(yè)對管理人員缺乏教育培養(yǎng)

　　城市社區(qū)物業(yè)很大程度上，忽略了對管理人員的教育教學(xué)培養(yǎng)，在日常的物業(yè)管理工作中，管理人員是第一班崗，是直接與社區(qū)居民業(yè)主進行交流的。很多的社區(qū)物業(yè)管理人員由于自身的文化水平不高，再加上企業(yè)沒有盡到培養(yǎng)的義務(wù)，使一些管理人員不會處理問題、不會與業(yè)主進行交流，這樣就加深了社區(qū)物業(yè)管理人員與城市社區(qū)居民之間的矛盾。

　　這實際上是運營出現(xiàn)了重大問題，員工的文化水平低可以進行教育培養(yǎng)、員工的服務(wù)意識差可以進行系統(tǒng)培訓(xùn)，但是社區(qū)物業(yè)的上層領(lǐng)導(dǎo)無視這部分工作，使日常的社區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)了紕漏與問題，就是責(zé)任意識的缺失，造成日常運營出現(xiàn)了問題就是不可避免的了。

　　三、城市社區(qū)物業(yè)管理運營實踐探索

　　(一)社區(qū)物業(yè)與業(yè)主共同治理，提高業(yè)主自治權(quán)利

　　通常來說開發(fā)商與物業(yè)和業(yè)主之間經(jīng)常存在不滿與矛盾，而物業(yè)又不積極進行三者之間的串聯(lián)，導(dǎo)致三者之間的矛盾加深。不僅僅需要提高業(yè)主的自治意識，同時還要提高社區(qū)物業(yè)的管理效率。社區(qū)物業(yè)要建立一個公共平臺，將社區(qū)中的管理運營問題擺到桌面上，與社區(qū)業(yè)主進行交流。

　　業(yè)主與社區(qū)物業(yè)相互信任，相互管理，引導(dǎo)業(yè)主自治觀念的形成。提高業(yè)主們的地位，改變其不能對物業(yè)服務(wù)管理進行制約的尷尬境地。需要給予業(yè)主們廣泛的監(jiān)督權(quán)與發(fā)言權(quán)，社區(qū)物業(yè)需要虛心聽取，積極做出改善，切不可“死豬不怕開水燙”。真正提高業(yè)主的地位，加強業(yè)主自治權(quán)利，共同與社區(qū)物業(yè)對小區(qū)進行治理。

　　(二)加強行政監(jiān)督部門對社區(qū)物業(yè)的項目監(jiān)督與規(guī)范指導(dǎo)

　　社區(qū)居民管理委員會作為社區(qū)居民的領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督機構(gòu)，需要盡快建立起來。它的建立可以很大程度上改善社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)之間的矛盾對于社區(qū)居民管理委員會管理人員的招募，必須由社區(qū)居民投票進行選舉，對于外聘的人員，需要考量其整體素質(zhì)，嚴禁低素質(zhì)或者是打算在社區(qū)居民委員會“養(yǎng)老”的老年人進入，提高社區(qū)監(jiān)督委員會的整體素質(zhì)，改善老齡化的現(xiàn)狀。

　　同樣，政府監(jiān)督部門也要考察和監(jiān)督社區(qū)物業(yè)的管理運行情況。

　　對于優(yōu)秀的城市社區(qū)物業(yè)進行評比，獎勵優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，懲罰經(jīng)常被投訴的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于發(fā)生的嚴重問題，政府的監(jiān)督部門就要進行干預(yù)，進行公開公正的處理，規(guī)范城市小區(qū)物業(yè)的服務(wù)情況，定期對物業(yè)管理部門進行指導(dǎo)。提高物業(yè)管理框架的不斷完善，確實落實物業(yè)管理框架，積極推動城市社區(qū)物業(yè)運營改進，走出困境，全面提高城市社區(qū)的管理效率，維護各方利益。

　　(三)健全相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)

　　有關(guān)部門需要健全相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)的建設(shè)。例如«物業(yè)管理條例»«物權(quán)法»等法律法規(guī)的出臺就非常有效地提升了城市社區(qū)物業(yè)管理，改變了傳統(tǒng)老舊的管理運營方法。業(yè)主與業(yè)主大會制度也得到了良好的保障，明確地劃分了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)單位的責(zé)任認定，以及日常服務(wù)過程中，民事責(zé)任與行政責(zé)任的認定劃分。«物業(yè)管理條例»等法律法規(guī)的出臺，有效地保護了業(yè)主們的財產(chǎn)，調(diào)整了業(yè)主與全體業(yè)主群的利益關(guān)系，明確了社區(qū)業(yè)主居民與城市社區(qū)物業(yè)管理者的平等關(guān)系。有效地提升了公正、公開、公正的市場監(jiān)管力度，處理好了政府部門、社區(qū)服務(wù)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。

　　(四)開啟物業(yè)服務(wù)應(yīng)用平臺，推動現(xiàn)代化的物業(yè)管理建設(shè)

　　城市社區(qū)物業(yè)作為一個比較系統(tǒng)的基層服務(wù)企業(yè)，需要建設(shè)一個健全的物業(yè)服務(wù)應(yīng)用平臺。在城市社區(qū)的未來發(fā)展與日常服務(wù)規(guī)劃過程中，需要建設(shè)完善的網(wǎng)絡(luò)平臺，例如建立城市社區(qū)居民服務(wù)中心的公眾號、官方網(wǎng)站、交流平臺或者是互幫互助平臺。

　　在這樣的服務(wù)平臺中，城市社區(qū)居民可以將自己的意見建議、生活需求求助等問題反映出來，使社區(qū)物業(yè)及時了解居民的日常生活問題，及時幫助困難、解決困難，甚至可以成為廣大業(yè)主之間互幫互助的平臺，加強了業(yè)主之間的凝聚力，提高了社區(qū)居民的生活質(zhì)量。開啟物業(yè)服務(wù)應(yīng)用平臺，推動現(xiàn)代化的物業(yè)管理建設(shè)，是新時代社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的必經(jīng)階段。

　　(五)完善市場監(jiān)管，促進社區(qū)物業(yè)健康長效發(fā)展

　　應(yīng)好好保護已經(jīng)建成的社區(qū)物業(yè)內(nèi)部和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。城市社區(qū)物業(yè)建設(shè)不僅僅是一項工程，更能體現(xiàn)一所城市的市容市貌，是一所城市的明信片。它與城市社區(qū)居民的生活息息相關(guān)。除了需要城市社區(qū)居民們的大力支持與維護，更需要政府相關(guān)部門的支持與監(jiān)管。所以各級政府部門必須需要大力加強政府職能措施。

　　城市社區(qū)物業(yè)管理建設(shè)需要城府職能部門做到重視建設(shè)、重視監(jiān)管，與廣大社區(qū)居民共同做到城市社區(qū)物業(yè)建設(shè)與管理的工作，更加系統(tǒng)地規(guī)劃好城市社區(qū)物業(yè)管理方面的建設(shè)，優(yōu)化城市物業(yè)建設(shè)與管理的質(zhì)量。完善市場監(jiān)管，讓政府職能部門、城市社區(qū)管理企業(yè)與社區(qū)居民攜手創(chuàng)建一個美好的社區(qū)居住環(huán)境，促進社區(qū)物業(yè)的健康長效發(fā)展。

　　四、結(jié)語

　　由于我國的社區(qū)物業(yè)發(fā)展較晚，相關(guān)的管理人才也是比較缺乏的，從而導(dǎo)致了城市社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)常出現(xiàn)漏洞，很大程度上制約了社區(qū)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，加深了社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)之間的矛盾，不利于文明、和諧的社會的創(chuàng)建。通過實踐解決困境中的問題，加快改進社區(qū)管理企業(yè)的管理，促進社區(qū)物業(yè)管理框架的積極落實，全面提升社區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)對好人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求，強調(diào)發(fā)展誠信友愛的社區(qū)環(huán)境，構(gòu)建文明和諧的社會，有利于保證社會的長治久安。

　　物業(yè)方向論文投稿刊物：《現(xiàn)代物業(yè)新建設(shè)》雜志是全國廣大建設(shè)、建筑、規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)專業(yè)教育工作者、專業(yè)同學(xué)、專業(yè)從業(yè)人員相互交流、展示學(xué)術(shù)研究成果的專業(yè)期刊，為建設(shè)建筑專業(yè)人士提供最具參考價值的豐富資訊和獨特觀點。優(yōu)先刊登相關(guān)國家自然科學(xué)基金、科技部和教育部相關(guān)科學(xué)技術(shù)研究、省部級以及各級地方政府、科研院所科技基金、各高校課題資金資助項目論文。