摘要:隨著社會和經濟的發展，人們對于有了一定的資金就買房這種觀念根深蒂固。因此，我國房地產的產業發展具有不穩定性，房子成了人們所想要的必需品。為了使房地產產業更加高效有序地發展，我國需要加強對房地產開發成本和銷售會計核算進行合理的綜合性分析，且勢在必行。文章從房地產開發成本的組成著手，對房產開發成本會計核算和房地產的相關銷售會計核算兩方面進行分析，旨在為日后相關人員對房地產開發成本和銷售會計核算進行分析研究時提供參考性建議。

　　關鍵詞:房地產;開發成本;銷售會計;會計核算

　　目前，我國房地產產業的發展呈現平穩的態勢，為使房地產產業更加具有時代化的特征，符合時代化的進步和發展，提升房地產開發會計的核算能力和核算水平是十分必要的。房地產產業的競爭非常激烈，房地產企業為了在激烈的市場競爭中以及國內外的大背景下發揮自身的競爭優勢，就要保證自身樓盤的質量，同時讓人們住得放心、住得安心、住得舒心。

　　房地產管理論文： 競爭力環境下房地產財務的戰略管理策略

　　而更重要的是要對房地產開發和銷售會計核算的總體水平要進行嚴格的要求，努力提升核算的專業化以及核算的綜合水平，確保核算的可操作性以及真實性，利用精準的核算為房地產企業提供精準的數據支持，同時為我國房地產產業的發展提供更加有效的數據支撐，讓房地產企業可以更好地為我國社會主義富裕，為人民服務。

　　一、房地產開發成本組成

　　(一)土地、土建、設備費用房地產開發成本是指房地產企業為開發能夠促進其發展和開發一定商品房數量所支出的全部費用，而土地費用、土建費用、設備費用是其成本支出的主體項目，占整體費用支出的八成，而在三者之中最重要的是土地費用。土地費用的高低可以評價一個房地產開發的實際可行性，是進行預期利潤核算的重要經濟指標但是，土地成本的占比主要也是看區域，在大城市比重大，在小城市的占比相對而言較小。而土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。在房地產開發土地、土建、設備費用成本組成中各個階段都是需要對其進行成本管理的，如此才能對開發項目進行開發可行性預估。

　　(二)配套及其他收費支出在配套及其他費用支出中主要包括水、電、煤氣、市政、公建配套費等項目，而生活服務性基礎設施的建設收費也是必不可少的，在此環節中最容易受到外界的干擾。而此部分的支出正是房地產開發企業不斷進行降低的成本，如若能對其進行合理減少，可有效增長開發的經濟效益，使得其經營利潤得以明顯的增加。

　　(三)管理費用和投資成本房地產開發與其他一般行業為相比而言，其具有建設周期長、投資數額過于龐大、投資風險極高的特點。基于此，在一般情況下，開發企業為了解決資金問題，普遍選擇運用銀行貸款的手段進行資金需要的解決，這樣就產生了比較龐大的利息支出。而現階段最重要的就是將此部分的費用進行合理核算，以此對開發成本進行有效的核算，為體現經營效果起到重要作用。

　　二、房產開發成本會計核算

　　(一)成本歸集開發對象

　　在房地產開發的過程中，最不可忽視的就是房地產開發的成本以及人力物力和財力的投入。對于比較小的房地產開發項目以及小規模的房地產開發核算而言相對更容易一些。房地產公司在開發的過程中與別的行業存在相當大的差異，因為房地產開發工作需要，所以對開發對象要進行合理的成本歸集，小規模的開發可以把所有的開發對象歸集在一起，建立一個準確合理的歸集核算單位，不過如果經歷把街區向小區這種轉變，就需要制定較高程度的標準，并對其建設具有更高的要求。

　　而歸集的對象就需要具有公正合理的判定，由此可見，開發規劃的過程中投資者和建設者必須要嚴格遵守國家相關的法律法規，杜絕出現打擦邊球的情況，法律禁止的事情絕不去干，永遠不要逾越法律這一條紅線。同時對于項目以及項目的工期要有具體的合理的預算以及估計，保證工程可以順利地開展以及平穩的運行。對于相對較大的項目，利用合理的原則以及方法進行規劃以及分塊，如在實際歸集中，相關人員可以采用分期方法，確保成本歸集合理高效地進行，進而使得房地產的開發工作可以順利地開展。

　　(二)設定成本項目相關人員對成本項目進行劃分需要具有合理性、規范性的依據，不僅如此還要對成本結構具有更加詳細的了解，從而有利于盡快找到合理地降低成本的方法。隨著社會經濟的發展，我國相關的法律法規也在日漸完善。開發的成本被視為一級核算科目，在整體核算項目中具有重要意義，是基礎性核算科目。基于此，針對其進行核算更需要相關人員加強對相關成本的認識，增強核算水平和能力，而核算企業根據一級核算科目開發成本對其進行劃分，可見此類核算具有高效和便捷性，這對為房地產建筑行業的發展，提供了十分便捷的途徑。

　　(三)項目相關技工結算對于房地產產業，項目相關的技工結算是需要相關人 員給予高度重視的重要問題，其涉及房地產建設開發過程中的成本。而與此同時，成本的計算可以方便相關核算企業掌握房地產公司的利潤率，以及整個項目的利潤增長值，此環節關乎于整個公司的發展情況，為企業相應利潤率的總結提供了一定的便利。但是，在房地產開發的過程中，發展相對較好的企業對工程的決算會予以高度的重視，此舉為工程的決算工作提供有力的資金以及技術的支持，能夠在提高決算效率的同時保證決算結果的準確性。

　　如果想要把還沒有實施的工程算入項目施工的成本中，實際核算人員就可以采用成本預算的方法，對接下來所需要的施工材料施工技術以及相關技術工人的工資，進行合理的預算。采用合理的預算項目能夠有效地促進項目資金具有合理明確的數目，并以此為基礎開展計劃，并且也會對在建筑過程中相關的花費以及實際的花費擁有一個合理準確的預算，使其本身對該工程的利潤有大致的掌握，為后期開工后工程進度、發展以及具體的施工工作部署皆指出了明確的方向。

　　(四)房地產開發成本稅務核算作為納稅人，進行合理的納稅是每個企業以及個人應盡的義務。房地產行業在開發的過程中，涉及稅種較為復雜，主要繳納的稅務類型分為增值稅、企業所得稅、土地增值稅、附加稅、印花稅等，其中房地產開發9%增值稅，25%企業所得稅就占據企業大部分利潤。所以作為房地產開發等相關企業，要合理地計算房地產的稅務成本，并以國家相關的法律法規為房地產開發公司發展的基礎。合理地繳納各項稅務有利于房地產開發稅務成本的核算，更有利于后期成本以及利潤的計算，進而為其提供具有準確性的數據支持。

　　三、房地產的相關銷售會計核算

　　(一)銷售收入確定準則

　　作為房地產銷售企業，其要明確銷售收入確定的準則，以此為基礎進行合理化的銷售，進而提升其銷售的經濟利益和社會利益。房地產產業的銷售相比于其他普通行業的銷售在本質上存在明顯的差異。換句話說，人們會因為沖動消費購買一個名牌包包，會因為沖動消費買一塊手表，會因為沖動消費買一些其現在所不需要的東西，但是在現實生活中卻沒有人因為沖動消費、一時興趣去購買一套房子。作為房地產產業，通常都要簽訂購銷合同，通過合同的方式，確定買賣雙方的關系。而與此同時房地產企業也要取得相關的證件以及銷售證戶，才可以對建筑地房地產進行合理合法的銷售。只有這樣，人們才可以通過定金、首付等方式對于房子進行預訂，再通過尾款的繳納擁有房子的使用權。

　　(二)銷售收入相關核算

　　房地產開發企業無論項目是否完工，在整體建筑完工投放使用之前進行的無論是合同的形式或者其他方式，所收的款都是預售資金。若是將其看作是確定資金的行為是不具有合理性和科學性的，不具有法律證明，因此不具有規范性。在房地產整個項目檢驗合格后以及所有手續全部辦理齊全后，將房屋親手移交給用戶的手中，并且只有所有手續全部辦理齊全之后，已經交房，或者按合同交房日就要確認收入，才可以進行銷售收入的最終計算。否則所計算的收入不僅會影響準確性根據透著不確定性，使得最后的應用數據會受到一定的干擾，并容易被外界因素所影響。此外，對于分期付款的用戶我們也應該提供十分精準妥善的服務，幫助辦理相關所需要的手續，以此確保銷售收入的相關核算的準確性。

　　四、結語

　　總而言之，人們為了提升自身的安全感都會選擇擁有一套屬于自身的房子，以此使得身體和心靈具有良好的歸宿，如此家的概念在人們心底應運而生。作為房地產企業，應該充分掌握消費者的心理以及消費者的需求，努力滿足消費者的愿望，只有滿足客戶需求的基礎上才能保證房地產公司的利益。因此，開發成本以及銷售的核算是其不可忽視的問題，此類問題對于利潤的計算具有相當重要的作用。此外，進行充分合理的預算與核算可以穩定我國房地產的市場，調節供求與需求之間的關系，平穩地房地產行業，促進社會主義市場經濟的發展，并為其貢獻力量。

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　　作者：康燕