這篇房地產(chǎn)論文投稿發(fā)表了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控問題與對(duì)策，去年以來的房地產(chǎn)價(jià)格非理性的上漲嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生了負(fù)面影響，論文探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性，分析了經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的問題，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控對(duì)策。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,經(jīng)濟(jì)法視角,宏觀調(diào)控,對(duì)策

　　長期以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機(jī)和國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行壓力的雙重影響，我國城市房價(jià)出現(xiàn)井噴式增長，過高的房價(jià)與較少的人均可支配收入形成鮮明的對(duì)比，涌現(xiàn)出一大批“蝸居”、“蟻?zhàn)?rdquo;等。為了遏制房價(jià)過高、解決人們買房難、切實(shí)保障人民群眾合法權(quán)益，國務(wù)院連續(xù)多年出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以宏觀調(diào)控，取得了較為明顯的成效。然而，與預(yù)期目標(biāo)相比，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控依然面臨諸多問題。因此，本文研究意義重大。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

　　通常而言，國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要目的是為了促使市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、社會(huì)和諧進(jìn)步。21世紀(jì)以來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、均衡化發(fā)展，國家從政策層面出臺(tái)了一些經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)法等法律手段予以宏觀調(diào)控，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

　　第一，有利于資源優(yōu)化配置和合理利用。現(xiàn)階段，我國處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源分配過程中，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，存在一定的不足和缺陷。

　　同時(shí)，由于信息的不對(duì)稱，致使部分信息傳輸過程出現(xiàn)差錯(cuò)，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過法律手段予以調(diào)控和約束，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化運(yùn)行[1]。

　　第二，有利于經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一大核心支柱，同時(shí)作為國民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是政府財(cái)政收入的主要來源之一。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)對(duì)其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)形成影響，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，政府基于經(jīng)濟(jì)法視角下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是極其有意義的。

　　第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，所以需要政府出面均衡各主體關(guān)系，采取宏觀調(diào)控政策予以正確引導(dǎo)。唯有通過經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，方可引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。

　　二、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的問題

　　(一)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知存在偏差

　　長期以來，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理解為:房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀條款是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內(nèi)容所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)建立在合理的價(jià)格定位之上，市場(chǎng)消費(fèi)從高到低自然形成。倘若需要明確房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)、方法以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，那么必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解和認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部效益并無法通過市場(chǎng)機(jī)制來體現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制下的公共價(jià)值是不存在的[2]。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過程中，價(jià)格作為一種事后補(bǔ)充調(diào)節(jié)方法，定價(jià)到信息反饋是需要經(jīng)歷一個(gè)過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)過高，勢(shì)必不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)，甚至?xí)绊懙絿窠?jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和健康發(fā)展。因此，經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知偏差，將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控帶來難題。

　　(二)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系不健全

　　目前，我國尚未完全意義上制定出經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的法律法規(guī)和政策制度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，其潛在的問題逐漸暴露出來，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)本身去維護(hù)社會(huì)公平顯然是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)增高，人們所需承受的經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大，長期的高房價(jià)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。盡管我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統(tǒng)、完善的法律和制度支撐，現(xiàn)有的文件、通知在傳達(dá)、執(zhí)行過程中，并未產(chǎn)生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產(chǎn)的壟斷性特征，我國關(guān)于該方面的立法并不完善，缺乏經(jīng)濟(jì)法律調(diào)控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營和發(fā)展產(chǎn)生極大阻力[3]。

　　(三)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體權(quán)責(zé)不明

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，所帶來的經(jīng)濟(jì)收益較好，所以致使部分宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明，對(duì)于一些困難問題，相互推諉扯皮、推卸責(zé)任;對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益，相互之間又存在爭奪的現(xiàn)象。筆者通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體法律責(zé)權(quán)定義不明，沒有明確的權(quán)力和義務(wù)范疇。正是因?yàn)楹暧^調(diào)控主體之間的權(quán)責(zé)不明確，所以給房地產(chǎn)市場(chǎng)各類違法、違規(guī)行為創(chuàng)造了良好條件。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體作為法律關(guān)系的維護(hù)者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律關(guān)系中有著一定的權(quán)利和義務(wù)。

　　例如:享有財(cái)產(chǎn)全、經(jīng)營權(quán)等，并且需要履行公共經(jīng)濟(jì)利益及市場(chǎng)公平、公正保障義務(wù)。從某種層面來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體必須全面掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，理性參與市場(chǎng)決策，提出最優(yōu)的建議和策略。近年來，國家通過消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)權(quán)法、價(jià)格法、反不正當(dāng)競(jìng)爭法等法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)起到一定的平衡和優(yōu)化作用，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營、健康發(fā)展提供了有力保障。然而，與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明的問題十分嚴(yán)重，致使權(quán)力和義務(wù)透明度較低，不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的又好又快發(fā)展[4]。

　　三、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的對(duì)策

　　(一)政府行為規(guī)范化

　　經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，是在體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法價(jià)值的基礎(chǔ)上，改變傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，逐步向開放、多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制模式轉(zhuǎn)型。可以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控將改變政府集中管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎c市場(chǎng)的齊抓共管格局。政府的直接干預(yù)程度將降低，個(gè)人利益、集體利益和國家利益需要保持高度一致。實(shí)踐證明，政府并不能為市場(chǎng)失靈而制定出科學(xué)、可行的辦法，其干預(yù)存在一定的不穩(wěn)定性，甚至過多的干預(yù)將會(huì)影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，政府的行為需要進(jìn)一步明確和規(guī)范化，不能僅僅依靠法律法規(guī)的約束，而需要通過主動(dòng)的改變。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須突出公平、公正和公開性特點(diǎn)，要求政府依法行政、依法用權(quán)，防止權(quán)力濫用和制度失靈，服務(wù)型政府正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控過程中所迫切需要的。

　　(二)構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系

　　經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須依靠強(qiáng)大的法律支撐，這就需要制定和完善相關(guān)法律法規(guī)和政策制度體系，這也是保證我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的根本途徑。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是國家政府職能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)法立法過程要科學(xué)、全面，確保資源優(yōu)化配置，重視政府職能發(fā)揮，維護(hù)市場(chǎng)良好秩序，逐漸適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)[5]。

　　國家作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者和宏觀調(diào)控者，需要在經(jīng)濟(jì)與法律之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，頒發(fā)和制定出科學(xué)、可行的政策制度和法律法規(guī)，以此來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體的積極性產(chǎn)生影響，這就需要政府干預(yù)方法和方式靈活多變、科學(xué)合理。中間層主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制權(quán)代表了市場(chǎng)各主體的意見，然而并不能達(dá)到有效的規(guī)制目標(biāo)。如果從立法層面入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系，政府干預(yù)則嚴(yán)格按照法律規(guī)定，那么必然有利于調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性。

　　(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式

　　通過規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式，明確各市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮法律主體地位，將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長來講，有一定的積極意義。研究發(fā)現(xiàn)，世界各國由于政治背景、經(jīng)濟(jì)模式存在明顯差異，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控手段有所不同。基于經(jīng)濟(jì)法視角下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主要是為了防止市場(chǎng)失靈。近年來，隨著國民生活質(zhì)量和生活水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐步提高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由數(shù)量型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型。規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式過程中，需要重視土地增值稅的調(diào)整工作，各級(jí)政府要嚴(yán)格按照土地增值稅相關(guān)條例及細(xì)則，根據(jù)法律法規(guī)、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對(duì)不同房產(chǎn)，分別征收不同比例的稅費(fèi)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須重視土地價(jià)格的增長變動(dòng)，根據(jù)土地價(jià)格來調(diào)整投資策略[6]。目前，我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相關(guān)法律法規(guī)制定過程中，制定速度明顯慢于發(fā)展速度，從而缺乏統(tǒng)一、可行的衡量標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)法作為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本法，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，做出適應(yīng)的調(diào)整。例如:房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡化發(fā)展形成負(fù)面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產(chǎn)開發(fā)商按照市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，適當(dāng)調(diào)整各類房地產(chǎn)產(chǎn)品比例，從而確保市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

　　四、結(jié)語

　　本文通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性進(jìn)行簡要闡述，分析了經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控問題，在此基礎(chǔ)上提出具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略。研究認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控面臨諸多問題，需要國家政府部門加大宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，從而形成良性運(yùn)營和發(fā)展模式。

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　　作者：張建 單位：河南廣播電視大學(xué)

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