物業(yè)供給側(cè)改革是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重大措施，下面文章以物業(yè)管理為研究對(duì)象，主要針對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，結(jié)合供給側(cè)改革的理論與方法。制定了傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的基本計(jì)劃，探討物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的發(fā)展途徑，陳述了加快傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)型的相關(guān)對(duì)策思考。

　　關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革,物業(yè)服務(wù)企業(yè),綠色物業(yè)管理

　　1 物業(yè)管理行業(yè)供給側(cè)改革的特殊性分析

　　1.1 物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性

　　行業(yè)屬性的不同決定供給側(cè)改革的重點(diǎn)不同。物業(yè)管理屬于生活性服務(wù)業(yè)范疇，服務(wù)業(yè)提供的是多功能、全方位的有償服務(wù)。服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比具有無(wú)形性、不可儲(chǔ)存性、生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性等特點(diǎn)。物業(yè)行業(yè)除具有服務(wù)業(yè)的共同特點(diǎn)外，還具有以下自身屬性：(1)服務(wù)的公共性，物業(yè)管理的重點(diǎn)是物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備不為單一業(yè)主所有，而是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有;(2)受益主體的廣泛性，物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性，物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等約定，必須是全體業(yè)主的合意;(3)服務(wù)的長(zhǎng)期性，物業(yè)服務(wù)提供的是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)合同的期限較長(zhǎng)，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須一直滿足業(yè)主與時(shí)俱進(jìn)的物業(yè)服務(wù)需求，同時(shí)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出，針對(duì)生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然相對(duì)滯后、有效供給不足、質(zhì)量水平不高等問(wèn)題，要增加服務(wù)有效供給，擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)需求，提升服務(wù)質(zhì)量水平。

　　1.2 物業(yè)管理行業(yè)供給側(cè)改革的重點(diǎn)方向

　　供給側(cè)改革的目標(biāo)是優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，提升供給質(zhì)量，其主要內(nèi)容是“六去”和“六培育”，即“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去超建、去僵尸、去成本、去風(fēng)險(xiǎn)”“培育新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新區(qū)域、新品牌、新模式”。不同行業(yè)由于供給內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象、發(fā)展階段等差異，供給側(cè)改革的方向和任務(wù)將各有特點(diǎn)，不盡相同。首先，從“六去”的要求來(lái)看，加快出清過(guò)剩產(chǎn)能主要是重化工業(yè)的任務(wù)，去庫(kù)存主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，去超建主要針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“去僵尸、去成本、去風(fēng)險(xiǎn)”則是各個(gè)行業(yè)面臨的共同任務(wù);其次，從“六培育”的要求來(lái)看，創(chuàng)新是各行各業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，從創(chuàng)新入手培育新產(chǎn)物，提供更優(yōu)質(zhì)的供給。

　　目前，物業(yè)管理行業(yè)整體處于較低水平的服務(wù)狀態(tài)，盈利空間相對(duì)狹窄，服務(wù)質(zhì)量和內(nèi)容未能達(dá)到廣大消費(fèi)者的預(yù)期要求。從總量上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)不存在過(guò)剩產(chǎn)能，但存在低端供給能力相對(duì)過(guò)剩、中高端供給嚴(yán)重不足的結(jié)構(gòu)性失衡，需通過(guò)改革淘汰僵尸企業(yè)或重組負(fù)債企業(yè)。傳統(tǒng)物業(yè)管理要素投入比例不合理，能源、勞動(dòng)力、資金等一般要素比重偏高，人才、技術(shù)、信息等高級(jí)要素比重偏低。

　　因此，物業(yè)管理行業(yè)的供給側(cè)改革應(yīng)從引進(jìn)新技術(shù)、新模式、新方法，提高物業(yè)管理的品質(zhì)入手，通過(guò)培育新技術(shù)，形成新業(yè)態(tài)，打造新的企業(yè)品牌，探索新發(fā)展模式來(lái)提升服務(wù)品質(zhì)，重新整合資源配置以提高供給體系的質(zhì)量和效率。實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)管理向新型綠色化服務(wù)業(yè)的提升演變，其重點(diǎn)在于“培育”方面。

　　2 向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇

　　2.1 綠色物業(yè)管理是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)

　　“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”五大發(fā)展理念是一個(gè)具有內(nèi)在聯(lián)系的有機(jī)整體，是指引我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展的總體思路和理論依據(jù)。創(chuàng)新性提出綠色發(fā)展理念，表明國(guó)家政府對(duì)綠色發(fā)展的重視程度。綠色發(fā)展體現(xiàn)人與自然和諧共生的美好追求，注重解決環(huán)境污染問(wèn)題，就物業(yè)管理行業(yè)而言踐行綠色發(fā)展理念的核心任務(wù)是推行綠色物業(yè)管理。

　　《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中也指出，在建造環(huán)節(jié)要加大綠色施工技術(shù)和綠色建材推廣使用力度，在建筑運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)推行綠色運(yùn)營(yíng)模式，發(fā)展綠色化物業(yè)管理，明確了物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向。

　　2.2 綠色物業(yè)管理是綠色建筑健康發(fā)展的需要

　　當(dāng)前綠色建筑進(jìn)入全面發(fā)展階段，《能源發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃(2014-2020年)》著力實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃，指出“到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比例達(dá)到50%”。

　　另外，我國(guó)已有部分省市出臺(tái)強(qiáng)制政策要求新建建筑100%為綠色建筑。關(guān)注全壽命期是綠色建筑有別于傳統(tǒng)建筑的顯著特征，涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供應(yīng)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)、拆除等各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”目標(biāo)是各階段共同作用的結(jié)果，綠色建筑節(jié)能、減排、環(huán)保的效用只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐才能獲得檢驗(yàn)。因此，只有通過(guò)運(yùn)行評(píng)價(jià)的綠色建筑才能真正稱之為“綠色建筑”。

　　由于當(dāng)前建筑市場(chǎng)重設(shè)計(jì)、輕管理的問(wèn)題嚴(yán)重，我國(guó)綠色建筑大多數(shù)取得的是設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，運(yùn)行標(biāo)識(shí)相對(duì)較少，表明綠色建筑的運(yùn)行管理階段相對(duì)薄弱，嚴(yán)重影響了綠色建筑的健康發(fā)展。

　　2.3 綠色物業(yè)管理是既有建筑節(jié)能減排的保證

　　目前我國(guó)建筑能源消耗非常高，據(jù)《中國(guó)建筑能耗研究報(bào)告》發(fā)布，2014年建筑能耗占我國(guó)能源消費(fèi)總量的19.12%。我國(guó)的既有建筑面積已經(jīng)超過(guò)600億平方米，其中 95%的建筑屬于高能耗建筑，二氧化碳間接排放總量近20億噸，在運(yùn)營(yíng)階段的碳排放量占全生命期的80%-90%，既有建筑的高耗能和高排放給生態(tài)環(huán)境造成一定程度上的壓力。解決既有建筑高耗能的問(wèn)題是可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要任務(wù)。

　　截止到2015年底，全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的面積僅為180億平方米，且主要提供保潔、綠化、秩序安全維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。這一方面表明，物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的空間較大，另一方面表明通過(guò)實(shí)施綠色物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)既有建筑節(jié)能、減排的潛力巨大，綠色物業(yè)管理是既有建筑節(jié)能減排的保證。

　　2.4 綠色物業(yè)管理是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵

　　2016年上半年物業(yè)服務(wù)星級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，先進(jìn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)價(jià)格有所增長(zhǎng)，但是物業(yè)價(jià)格增速仍處于低水平，提價(jià)困難一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重大難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主缺乏有效溝通且矛盾糾紛不斷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不科學(xué)、技術(shù)水平較低、管理人員專業(yè)素養(yǎng)不高，行業(yè)整體的物業(yè)費(fèi)收繳率不足80%，一些中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費(fèi)問(wèn)題面臨虧損甚至破產(chǎn)的局面。傳統(tǒng)物業(yè)管理面臨瓶頸，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

　　物業(yè)管理正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，《2015全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》提出，國(guó)家政策的疊加效應(yīng)，幫助物業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源使其服務(wù)更加先進(jìn)、便捷。孫寶連從企業(yè)實(shí)施主動(dòng)綠色管理戰(zhàn)略動(dòng)因視角分析綠色管理戰(zhàn)略為企業(yè)帶來(lái)的生存與發(fā)展價(jià)值，鄭德鳳等在研究綜述中總結(jié)綠色發(fā)展是基于人本自然觀的新理念，綠色轉(zhuǎn)型是適應(yīng)居民消費(fèi)模式的高效、可持續(xù)的轉(zhuǎn)變。綠色物業(yè)管理兼具以上優(yōu)點(diǎn)，并與綠色發(fā)展理念相呼應(yīng)。因此，向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型成為解決傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵。

　　3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的路徑研究

　　3.1 綠色物業(yè)管理理論分析

　　3.1.1 綠色物業(yè)管理定義與內(nèi)涵

　　綠色物業(yè)管理是指依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展”的理念，在建筑或設(shè)施的運(yùn)行過(guò)程中，采取先進(jìn)、適用的管理手段和技術(shù)措施，實(shí)現(xiàn)最大限度的節(jié)能、減排、環(huán)保等各項(xiàng)管理活動(dòng)的總稱。

　　可持續(xù)發(fā)展是綠色物業(yè)管理遵循的基本理念;以人為本是綠色物業(yè)管理的宗旨;實(shí)現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”是綠色物業(yè)管理的主要任務(wù)和價(jià)值所在。

　　3.1.2 綠色物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

　　綠色物業(yè)管理既包括對(duì)綠色建筑的物業(yè)管理，也包括對(duì)普通建筑的綠色化管理。

　　第一，對(duì)于綠色建筑，綠色物業(yè)管理的目標(biāo)是確保綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”預(yù)期指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。綠色建筑是指在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑在設(shè)計(jì)和建設(shè)階段為運(yùn)營(yíng)階段的綠色物業(yè)奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用已有先進(jìn)設(shè)備設(shè)施和智能化信息系統(tǒng)，節(jié)約能源、提高水利用效率、合理安排利用土地、使用綠色可再生材料，為業(yè)主創(chuàng)造舒適、健康的生活空間。

　　第二，對(duì)于既有建筑，綠色物業(yè)管理的目標(biāo)是使傳統(tǒng)建筑最大限度的節(jié)能、減排。通過(guò)綠色化管理制度和先進(jìn)的技術(shù)手段最大化節(jié)約能源資源，減少碳排放，產(chǎn)生環(huán)境效益。綠色物業(yè)管理注重垃圾分類回收利用，采用節(jié)水灌溉方式，減少噪聲污染，選取適宜的清潔能源(太陽(yáng)能、風(fēng)能、地?zé)崮艿?加以利用，圍繞客戶需求延伸服務(wù)內(nèi)容，相對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理減少能源的消耗，凈化空氣質(zhì)量，提高用戶生活品質(zhì)。

　　第三，對(duì)于企業(yè)自身，綠色物業(yè)管理的目標(biāo)是提高服務(wù)供給質(zhì)量，增加自身收益，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)制定綠色物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略，樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)，從而提高企業(yè)服務(wù)供給質(zhì)量，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多價(jià)值，實(shí)現(xiàn)提升自身服務(wù)品質(zhì)和供給側(cè)改革的雙重目的。

　　3.1.3 綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較

　　綠色物業(yè)管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)。綠色物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別，正確認(rèn)識(shí)和處理兩者的區(qū)別與聯(lián)系，以確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中行動(dòng)、方法的適宜性與科學(xué)性。

　　3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠色化轉(zhuǎn)型路徑研究

　　3.2.1 定位企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向

　　明確企業(yè)戰(zhàn)略定位是物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的首要任務(wù)。思想決定行動(dòng)，企業(yè)發(fā)展方向決定企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。由上文分析可知，向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型是現(xiàn)代物業(yè)管理的必由之路。綠色物業(yè)管理具備綠色、創(chuàng)新、以人為本、可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)，實(shí)行綠色物業(yè)管理的可以拓寬企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，提升企業(yè)社會(huì)認(rèn)知度和品牌綠色度，形成可持續(xù)發(fā)展模式，保證公司持久穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，同時(shí)為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的最大化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況和面臨外部環(huán)境，明確企業(yè)綠色化戰(zhàn)略發(fā)展方向，制定企業(yè)轉(zhuǎn)型行動(dòng)計(jì)劃，向著專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。

　　3.2.2 明確綠色物業(yè)管理工作

　　綠色物業(yè)管理的管理目標(biāo)、管理觀念、管理方式、管理內(nèi)容和管理時(shí)期與傳統(tǒng)物業(yè)管理有所不同。管理目標(biāo)上，綠色物業(yè)管理不僅要做到保值增值，即保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和及時(shí)維護(hù)從而延長(zhǎng)使用壽命，還需要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，主要是創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值;管理觀念上，糾正傳統(tǒng)物業(yè)管理的錯(cuò)誤觀念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位是服務(wù)者，融入以人為本的理念;管理方式上，通過(guò)調(diào)整企業(yè)要素結(jié)構(gòu)，提高人才、技術(shù)、信息等高級(jí)要素所占比例，變勞務(wù)密集型為智力密集型企業(yè);管理內(nèi)容上，綠色物業(yè)管理需要在傳統(tǒng)的基本服務(wù)上加入“四節(jié)一環(huán)保”的內(nèi)容，根據(jù)用戶需求延伸個(gè)性化服務(wù);管理時(shí)期上，綠色物業(yè)管理需要參與到全壽命期的各個(gè)階段中，前期介入可以為后期綠色物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)時(shí)期發(fā)揮管理職能。

　　3.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方法手段

　　3.2.3.1 學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

　　學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外綠色物業(yè)管理的先進(jìn)管理方法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)捷徑。國(guó)外物業(yè)管理的一個(gè)普遍特點(diǎn)是市場(chǎng)化程度高，大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者機(jī)構(gòu)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)市場(chǎng)的需求表現(xiàn)最突出特點(diǎn)是專業(yè)化管理公司盛行，即業(yè)主根據(jù)自己需求，自由選擇某種專業(yè)物業(yè)管理公司為其服務(wù)。國(guó)內(nèi)部分大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了綠色物業(yè)管理的探索實(shí)踐，深圳、北京等地也積極引導(dǎo)綠色物業(yè)管理。通過(guò)企業(yè)交流、參觀學(xué)習(xí)、博覽會(huì)、論壇等方式帶動(dòng)綠色物業(yè)管理的交流促進(jìn)，吸收借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)之間還可通過(guò)兼并、重組、加盟等合作方式整合市場(chǎng)資源，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，利用先進(jìn)技術(shù)和科學(xué)管理手段推進(jìn)綠色物業(yè)管理的發(fā)展。endprint

　　3.2.3.2 培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　與傳統(tǒng)物業(yè)管理相比，綠色物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)性技術(shù)提出了更高的要求，“技術(shù)+管理”是綠色物業(yè)管理的顯著特征。要達(dá)到綠色物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)，必須培育綠色技術(shù)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，企業(yè)可以通過(guò)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等方式，了解綠色物業(yè)管理過(guò)程中所需的“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)，使各領(lǐng)域技術(shù)員工掌握節(jié)能、節(jié)水、垃圾回收利用、植物灌溉、中水回用、新能源利用等專業(yè)技術(shù)技能;另一方面，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)隊(duì)伍和創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，通過(guò)企業(yè)自身科技研發(fā)、產(chǎn)學(xué)研合作、相關(guān)科技企業(yè)之間合作等方式，結(jié)合不同性質(zhì)管理對(duì)象的特點(diǎn)，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)綠色物業(yè)管理相關(guān)管理平臺(tái)或產(chǎn)品，培育企業(yè)的技術(shù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　3.2.3.3 試點(diǎn)先行，以點(diǎn)帶面

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型初期不適宜大規(guī)模直接轉(zhuǎn)變?yōu)榫G色物業(yè)管理模式，可以采取試點(diǎn)先行、以點(diǎn)帶面、穩(wěn)步前進(jìn)的有效工作方式，在管理過(guò)程中探索完善，吸收經(jīng)驗(yàn)，逐步成長(zhǎng)為專業(yè)化綠色物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。根據(jù)業(yè)主要求或在自身承包業(yè)務(wù)范圍內(nèi)選擇合適的項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)展綠色物業(yè)管理，通過(guò)實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，為公司創(chuàng)造綠色物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，獲取綠色物業(yè)管理業(yè)績(jī)。從試點(diǎn)項(xiàng)目到示范項(xiàng)目再到全面實(shí)行，逐漸形成可復(fù)制的管理模式和管理制度。

　　3.2.3.4 加強(qiáng)綠色物業(yè)管理的宣傳引導(dǎo)

　　建立綠色物業(yè)教育宣傳機(jī)制，積極引導(dǎo)用戶參與。企業(yè)鼓勵(lì)業(yè)主參與到物業(yè)管理活動(dòng)中，便于及時(shí)了解業(yè)主需求和對(duì)管理服務(wù)效果的評(píng)價(jià)，不斷改進(jìn)工作質(zhì)量和服務(wù)水平，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主委員會(huì)通過(guò)有效溝通達(dá)成合作，充分利用業(yè)主委員會(huì)的作用引導(dǎo)用戶支持和聘用綠色物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。綠色物業(yè)教育宣傳機(jī)制包括制定綠色物業(yè)管理宣傳計(jì)劃，傳播綠色物業(yè)管理知識(shí)、編制發(fā)放綠色設(shè)施使用手冊(cè)、開(kāi)展綠色生活方式教育、進(jìn)行綠色管理成果展示等，使業(yè)主理解配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)用戶行為節(jié)能、行為節(jié)水和保護(hù)環(huán)境，激發(fā)業(yè)主積極參與的主觀能動(dòng)性，例如提倡建議用戶在維修更換設(shè)備器材時(shí)使用環(huán)保材料、節(jié)能電器、節(jié)水器具等。

　　3.2.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)任務(wù)

　　3.2.4.1 制定綠色管理制度

　　根據(jù)綠色物業(yè)管理的要求制定企業(yè)綠色物業(yè)管理制度，利用內(nèi)部工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和引導(dǎo)員工綠色物業(yè)管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力。內(nèi)部工作標(biāo)準(zhǔn)可以按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)分類設(shè)置，也可針對(duì)不同項(xiàng)目在公用制度基礎(chǔ)上加入各項(xiàng)目專有制度。工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)共有部分設(shè)立統(tǒng)一的管理要求，對(duì)特殊建筑區(qū)域或設(shè)施設(shè)備設(shè)立特殊條款，便于區(qū)分管理。

　　3.2.4.2 創(chuàng)新管理模式

　　對(duì)原有經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行創(chuàng)新改善，探索適合綠色物業(yè)管理的管理模式。一種是對(duì)于有實(shí)力的大中規(guī)模企業(yè)，全面發(fā)展綠色物業(yè)管理所需的專業(yè)技術(shù)，依靠自身力量可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綠色化管理，建立企業(yè)綠色物業(yè)的新管理模式;另一種是對(duì)于發(fā)展中企業(yè)，自身不能達(dá)到具備綠色物業(yè)管理各方面專業(yè)技能水平，可以采取合同能源管理模式或外聘專業(yè)公司的方式彌補(bǔ)自己專業(yè)技術(shù)弱項(xiàng)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理工作。

　　3.2.4.3 獲取綠色物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)

　　資質(zhì)與認(rèn)證是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行綠色物業(yè)管理的基礎(chǔ)和保證。與綠色物業(yè)管理相關(guān)的認(rèn)證包括ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證、ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證、GB/T23331能源管理體系認(rèn)證、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證等。綠色物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展的新方向，深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)辦法中包含了對(duì)企業(yè)資質(zhì)的評(píng)分，全國(guó)性綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)與評(píng)級(jí)制度的編制也將提上日程，并且企業(yè)資質(zhì)會(huì)成為其中一項(xiàng)評(píng)價(jià)內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)把獲取企業(yè)資質(zhì)等級(jí)作為一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，同時(shí)獲取星級(jí)物業(yè)服務(wù)，證明自己的綜合實(shí)力，依法運(yùn)行，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更為標(biāo)準(zhǔn)化、法律化。

　　3.2.4.4 培養(yǎng)綠色技術(shù)專業(yè)人才

　　人才是企業(yè)的支柱，綠色物業(yè)管理需要引進(jìn)或培養(yǎng)兼具理論和專業(yè)技術(shù)的全方位人才。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工學(xué)歷層次較低，人員流動(dòng)性大，正式工、合同工、臨時(shí)工并存。企業(yè)必須變革人力資源結(jié)構(gòu)，增加高級(jí)專業(yè)知識(shí)型人才，減少普通勞務(wù)人員，增加經(jīng)營(yíng)管理人員的數(shù)量，減少一線操作人員的數(shù)量。

　　建立綠色運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)制度，培養(yǎng)綠色運(yùn)營(yíng)管理人才。針對(duì)新入職的員工，對(duì)綠色物業(yè)管理理念、綠色物業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行崗前培訓(xùn);針對(duì)在職員工，對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理制度和專業(yè)技能等進(jìn)行崗中培訓(xùn);針對(duì)專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)“四節(jié)一環(huán)保”關(guān)鍵技術(shù)和智能化設(shè)施設(shè)備使用等進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使綠色物業(yè)管理工作更加高效率、科學(xué)化和專業(yè)化。

　　3.2.4.5 建立有效激勵(lì)機(jī)制

　　激勵(lì)的方法多種多樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況出發(fā)，建立一套具有自身特色的激勵(lì)機(jī)制。企業(yè)激勵(lì)機(jī)制主要是針對(duì)員工的激勵(lì)，包括物質(zhì)激勵(lì)、行為激勵(lì)和目標(biāo)激勵(lì)等。根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容可以建立能源資源管理激勵(lì)機(jī)制，提高員工節(jié)能環(huán)保行為的積極性。另外，建立績(jī)效考核制度，管理業(yè)績(jī)與節(jié)約能源資源的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果。

　　4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的對(duì)策建議

　　實(shí)現(xiàn)綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型，除了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有高度社會(huì)責(zé)任感，還需要政府積極培育和扶持，創(chuàng)造有利于綠色物業(yè)管理健康發(fā)展的體制機(jī)制和環(huán)境條件。

　　4.1 加快制定綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)則

　　綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)�則既可以為綠色物業(yè)管理的實(shí)施建立市場(chǎng)準(zhǔn)入條件和技術(shù)指標(biāo)體系，又可以引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)方向。目前全國(guó)性的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系已初步形成，但綠色物業(yè)管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范缺位，地方綠色物業(yè)管理導(dǎo)則甚少。相關(guān)部門(mén)應(yīng)加快制定綠色物業(yè)管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，各地編制地方性綠色物業(yè)管理導(dǎo)則，為企業(yè)實(shí)施綠色物業(yè)管理提供理論依據(jù)和實(shí)踐操作上的指導(dǎo)。

　　4.2 合理調(diào)整綠色物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　為調(diào)動(dòng)綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，依據(jù)價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)準(zhǔn)則，按“收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)”的原則適當(dāng)提高綠色物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。充分考慮實(shí)施綠色物業(yè)管理的人工費(fèi)增加、新增設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、管理成本上升等增量成本因素，靈活采用酬金制或者其他收費(fèi)形式，合理確定綠色物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、酬金數(shù)額、交費(fèi)時(shí)間和結(jié)算方式等。另外綜合考量用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙邊利益，結(jié)合物業(yè)費(fèi)的收繳情況，建立動(dòng)態(tài)補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，既能夠保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，也可以激勵(lì)用戶積極繳費(fèi)。endprint

　　4.3 出臺(tái)激勵(lì)政策支持綠色物業(yè)管理

　　住建部應(yīng)制定綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型實(shí)施計(jì)劃，建立綠色物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制，開(kāi)展綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)工作。各地政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)綠色物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)和重視，出臺(tái)綠色物業(yè)管理的激勵(lì)政策。針對(duì)綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免稅收，免費(fèi)提供培訓(xùn)等激勵(lì)方式，調(diào)動(dòng)其向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的積極性;針對(duì)用戶，鼓勵(lì)支持其雇傭綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并設(shè)置一定獎(jiǎng)勵(lì)金或物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。

　　4.4 廣泛宣傳引導(dǎo)，提高用戶參與度

　　加快物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠色化轉(zhuǎn)型還需要其服務(wù)對(duì)象——消費(fèi)者的理解和參與。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)利用多類媒介加強(qiáng)城市宣傳工作，學(xué)校教育增加綠色物業(yè)環(huán)保內(nèi)容，社區(qū)中定期宣傳綠色物業(yè)管理，加深人們的生態(tài)環(huán)保理念，廣泛普及綠色物業(yè)知識(shí)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)綠色物業(yè)常識(shí)，了解相關(guān)法律法規(guī)，優(yōu)先選取綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)。

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