[摘要]近年來，為減輕工薪階層、應屆畢業生等基層務工人員的工作壓力，部分地方政府逐步探索以及完善住房保障制度。繼廉租房、限價房后，部分地方政府推出公共租賃房(以下簡稱公租房)。文章通過社會背景闡述，分析了公租房的現狀，對大中城市的公租房進行規�；�升級改造的可行性進行研究，最終得出研究結論。

　　[關鍵詞]大中城市;公租房;規�；�升級;可行性研究

　　1公租房的社會背景

　　1.1社會收入分配不均

　　改革開放以來，我國社會經濟發展迅速，正邁向全面小康社會。然而，我國人口基數龐大，在實行市場經濟的同時，也產生了許多不容忽視的問題———不同城市、不同職業、不同社會群體之間的收入差距不斷擴大。因此，創造更多條件增加居民收入，保障社會和諧發展，是我國當今社會應當解決的一大難題。

　　1.2大中城市的住房問題

　　要想創造條件增加居民收入，首先考慮到的便是底層工作人員的住房問題。研究表明，一個良好的生活環境能給人帶來更大的動力去完成某個既定目標，而好的生活環境同樣能使人身心健康，進而減少不必要的社會矛盾。但是全國各地的房價在近20年普遍上漲，特別是大中城市尤其明顯。在大中城市基層工作者普遍收入水平一般，而上漲的房價是其生活壓力的重要來源。

　　1.3解決住房問題的探索

　　以北京、上海、廣州等大城市為例，工作壓力大和流動人口多都是這些城市的標志。城市的發展需要新鮮血液的注入，也需要基層工作者的付出，對于這些人的住房問題，一直是難以解決的。為解決部分符合條件基層工作者的住房困難，部分地方政府推出了公租房這一產品。

　　2公租房概述

　　2.1公租房的含義

　　公租房是由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，如應屆畢業生、當地退休老人、殘疾人或者環衛工人等出租的保障型住房。既然由政府提供，理所應當公租房不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有。公共租貸房與一般的廉價出租屋不同，它具有一定的保障性，住房權得到認可;同時也是政府支持的，就公租房的保障性質，國家也會進一步推進相關政策的完善，近幾年公租房將在各大中型城市實施。

　　2.2公租房需求群體

　　政府提供公租房是為了住有所居，住有所居顧名思義從社會成員來講，是指那種需要住房卻沒有足夠的能力拿到屬于自己住房的人，這些社會重點關注對象才真正需要提供住房。為了保證我國的城市化健康發展，合理解決住房問題促使經濟發展有良好的持續性。這類需要保障的對象基本分為三類。

　　第一，低收入人群。這類人本身的收入不足以為自己提供住房，大部分是從事城市美化工作、建設工作等基層工作者，以及本地退休人員和殘疾人等社會保障對象。第二，流動就業人群。這類人不比本地戶口有固定房產，他們來到新的城市發展是想開創新生活做出新貢獻，卻因為住房問題阻礙發展實屬可惜，對于這類人群，提供公租房也有必要;還有一部分是本科以下的應屆畢業生，他們初入生活又收入相對較低，正是需要扶持的。第三，儲備人才。對于這類人群大中城市需要他們作為城市創新發展的中堅，是未來城市良性發展的重要組成部分。他們大部分擁有較高的受教育水平，部分是知名高校的應屆畢業生。近年各大中城市的地方政府提供舒適的生活環境與人才補貼，引進符合自己城市發展需要的人才。

　　2.3公租房的管理

　　在各地已出臺的公租房政策中，對于公租房的管理，公租房管理機構應該做好房源登記，如型號大小、占地面積、位置等信息;良好分配住客，調查好每一位享受公租房優惠的人群，避免惡意占用;確保公租房的維修、翻新及持續性。對于升級改造公租房，將公租房進行規�；�環境改造而使其功能符合住客需求又是一個待解決的問題。因此，本項目所研究的對于公租房規�；�升級是可行的。

　　3公租房規�；�升級可行性研究

　　3.1升級改造的探索

　　第一，基本研究方向。本項目所研究的方向，是系統化的進行精簡改造的可行性。以大中城市公租房為基本起點，系統化的避免了入住公租房之后由于是舊房或毛坯房，房屋設施陳舊，又無從下手的問題。直截了當地與當地公租房管理機構溝通，一次性進行大規模的集體升級，低成本高質量，在政府保障底層人員住房問題的同時，給予他們更舒適的住房環境。

　　第二，規�；�升級改造的需求。根據《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行，而對于公租房的實施標準，國務院明確規定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房并軌后，管理局根據申請合理配置不同戶型，主要建設小戶型住房，嚴禁面積超標。在這種兩房并軌的政策下，如何解決大環境下的“臟亂差”問題也是保障住房問題的一大關鍵。因此實行精簡改造是可行的，如果僅僅改造一兩間，不僅經費消耗大，也達不到預期效果，因此規�；�也是可行的。

　　第三，規�；�升級改造設想。首先，全面了解拿到房的基本結構，電路、排水等，查清住房安全隱患。如果是廉租房則檢查是否漏水、墻面是否破裂等問題。著重查看舊房原有的配件，如插座、燈具等，看看是否能再次利用;其次，根據房屋結構設計所屬房子，利用好每一處可利用的空間，借鑒日本的麻雀房型，做到“麻雀雖小五臟俱全”;再次，遵守資金最小化原則，在保證安全的前提下，減少多余資金的消耗;最后，嚴格把控安全改造，堅決杜絕“豆腐渣”工程，為住戶提供安全的住房環境。綜上所述，公租房升級改造時會嚴格列表，做到符合相關標準。

　　3.2面臨的問題

　　第一，規�；�的認可問題。實行兩房并軌，雖然大大解決了房源空缺與舊樓翻修重新征用、閑置房二次利用的問題，但是進而出現的新難題就是如何整修這些房源。要實現規模化精簡改造，首要是得到政府的同意，而這又是項目可行性的又一大挑戰。首先，公租房管理機構對手下房源都有一個完整的管理體系，規�；�的動工是長期工作，有可能會妨礙保障房的分發;其次，由于現代人對個性化需求普遍增加，規�；�的改造雖然性價比高，但卻容易引起改造不適合住客需求與喜好等問題。

　　第二，資金籌備問題。經濟問題無論在哪里都是大問題，公租房的初衷是減輕底層人員的經濟負擔，提供舒適的居住場所，其根本目的是分擔底層工作人員的經濟壓力。如果真的如預期進行規�；�精簡改造，那出資者該是誰，這筆費用是在住客上拿還是另有途徑，是否由公租房管理機構或者政府分配，假設改造經費由管理機構或者當地政府支付，那無疑是一大筆費用，多余的經費支出大可不必。

　　因此，如若對象是公租房，著重點是進行規模化改造，那改造費如何控制在一個便宜并且不虧本的范圍，則是個值得探究的問題。第三，房屋安全問題。升級改造對于房屋結構、環境設計環環相扣，但最重要的還是住房安全。政府和租戶均要求公租房具備合格的安全性。然而眾所周知，不符合標準的房屋升級改造經常會造成房屋安全問題或隱患。而建材的選擇則是承建商在性價比和安全上花了許多心思，如何在經費最少的情況下采取最好的建筑改造材料，打造舒適安全的居住環境，也是目前需要考慮的問題。

　　3.3解決方法

　　第一，聯合多方平臺規模化。要實現規�；�改造，首先踏出的重要一步是了解公租房管理體系，熟悉公租房管理方式，與當地管理局溝通，闡明本項目的優勢以及能為公租房政策帶來的好處。擬定相關合同，通過法律手段，文明正規的取得公租房管理機構的認同與信任。同時做好萬全準備，拿出樣品房在網絡上公示，通過投票的方式選出幾套基礎房型，尊重住客的感受與需求，取得民眾以及住客認可的前提下，保障底層工作人員的住房環境，為社會的和諧發展與實現全面小康社會奉獻綿薄之力。

　　第二，高性價比多元化。首先，以住戶為問題解決的切口，用實際改造案例向住客說明如果需要在公租房內進行自主改造，資金花費并不會比外包精簡改造少，而外包精簡改造更能利用房屋空間，做到精簡、美觀。運用互聯網+VR技術真實展示改造后的房屋，由專業人員講解精簡升級改造的好處與用途，避免進入改造誤區。其次，應該積極與管理機構進行合作。假設將公租房直接轉交給住客，而該公租房是毛坯房。

　　那么毛坯的房子要住人，自然少不了裝修改造，交給價格便宜的裝修公司，難免會給房子造成損傷。房屋為原先的公租房，那經過多人轉手的房屋必定不會嶄新如故，甚至可能破爛不堪，住客在這環境臟亂差的地方生活，即背離了舒適生活的理念。如果禁止住客自主改造，又無法達到住房環境舒適的目的，減少了經濟負擔又沒有良好的環境，那本質上也不是最好的解決辦法。因此，如果管理機構能承擔一部分支出，那就是兩全其美的辦法。最后，無論資金籌備方式如何，始終明確的出發點是精簡升級改造提倡用最少的資金做最好的房屋改造。本項目也嘗試通過規模化訂單直接與材料廠商合作，從源頭減少資金的支出。

　　第三，房屋安全問題的解決方法。在安全問題上，要在最短的時間內使租戶入住，會采用相對安全的改造材料，通過設計將房屋空白或殘缺的地方修整得美觀大方，減少刷墻的可能也就盡可能減少了甲醛的污染;下水道排污管也安排妥當，不遺漏不疏忽;盡量減少尖銳物品的使用，方便有孩子的家庭入住;床、衣柜等可以挪動的家具均使用方便拆卸的設計，又方便下一次更新改造或者下一住客的使用。

　　建筑論文投稿刊物：華中建筑(月刊)創刊于1983年，是湖北省人民政府國有資產監督管理委員會主管，中南建筑設計院和湖北省土木建筑學會主辦，系大型綜合性建筑學術期刊。

　　4結論

　　當今大中城市公租房規�；�升級改造的可行性及問題解決是本項目著重研究的方向，本文認為公租房將會成為基層工作人員解決住房問題的好選擇，引出如何優化這一保障制度。在解決住房問題的同時，公租房規�；�升級改造對住房環境與適用性都得到相應提高。

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　　作者：鄧寧君，黃瑩