這篇企業戰略論文發表了房地產企業發展趨勢，適應社會主義市場要求，我國房地產企業出現了欣欣向榮的景象，論文首先探討了我國房地產的發展歷史，并討討論了房地產企業發展趨勢的意義。
 

　　關鍵詞：企業戰略論文,房地產企業發展

　　房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

　　1、 研究概述

　　1.1 我國房地產發展歷史

　　我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上;城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

　　八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

　　房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

　　形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

　　我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

　　1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

　　房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

　　一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

　　使全行業從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范;另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

　　隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、占領市場，才能維持企業的生存和發展。

　　因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

　　2 、房地產企業現狀和問題

　　2.1 我國房地產市場現狀及展望

　　經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：

　　從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：(一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降;(二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力(三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增(四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長(五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

　　從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由于產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這并不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生)泡沫。

　　從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建筑業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由于競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助于行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢辦理機構的市場不斷擴大。

　　2.2 我國房地產企業發展現狀

　　房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中后期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那么混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對“ 小、散、差”的特點并沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

　　房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，并且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只占市場份額的4﹪左右。

　　房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。

　　房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由于我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由于房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

　　作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。

　　我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成后的售后服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人;其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口;再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作;沒有好的管理模式，能人也會無用武之地;有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。

　　房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，占中國房地產企業總數的80%多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。

　　2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題

　　2.3.1 企業的所有制性質問題

　　盡管國內學者對于國有企業問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。辦理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。并且，由于房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

　　房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司占了絕大多數;隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20%多。然而，即使是只占總數的20%，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分并不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。

　　2.3.2 企業發展中的規模問題

　　目前中國房地產企業“散、小、差”的特點已是有目共睹。據有關的統計資料顯示，全國房地產企業平均凈資產不足1000萬元，具有一級資質的1%多一點，二級資質的不到10%，大多數是小公司或者項目公司。缺少大型房地產企業集團，即使是規模較大的開發公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產開發公司——陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據統計，全國房地產企業平均每家年開發量只有1.6萬平方米，即使最大的房地產企業所占的市場份額也不足0.5%。

　　然而，從理論上講，房地產業所需資金量大、高投入、高回報、高風險的特性，以及房地產企業屬于資金密集型。管理技術密集型、人才密集型企業等特點，決定了房地產開發行業的進入門檻應該較高。從國際經驗看，一般大型房地產企業或房企集團是市場舞臺的主角，占據市場的絕大份額，如香港“五大”地產商，企業資產市值都在百億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。與國際經驗相比，大陸房地產業進入門檻過低、房地產企業規模過小等問題亟待改進。

　　2.3.3 房地產企業的效益問題

　　從《中國統計年鑒》中的數據看，與“經營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標的穩步增長相比，我國房地產開發行業的“營業利潤”以及“平均利潤率”等指標波動劇烈，不容樂觀。我們簡單地用“營業利潤”除以“經營總收入”得到房地產“行業平均利潤率”，可以明顯地看出，1992、1993、1994年是中國房地產業發展的高峰，表現在行業利潤率上是12%左右;而從1994年開始房地產企業經營利潤和行業平均利潤率都迅速下降，1996年行業平均利潤率僅為0.91%，1997、1998、1999三年更是出現“全行業虧損”，1999年我國房地產行業平均利潤率為-1.16%;2000年才開始“扭虧”為1.62%.

　　此外，早期的開發企業對于解決我國多種經濟成分并存條件下，非公人員購買住房起了不可或缺的補充作用。而且這個時候房地產開發商面臨著來自單位福利分房這樣一個強大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實行住房分配貨幣化，加之住房消費貸款政策的放寬，房地產開發經營業步入了一個迅猛增長的時期。可以說，開發企業在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場(包括由開發商直接推動的拆遷市場)，并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發業有史以來最好的“黃金時代”，開發商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經儲備大量地塊的房地產開發商而言，被利用的中央宏觀調控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發商和政府的特殊關系、中外炒房團的出擊、消費者的傾巢出動等因素都有助于其“坐地加價”，獲取房價失控狀態下的超級暴利。所以業內提出的“地產黃金時代已經到來”的觀點對開發商而言是對的，但對廣大的住房消費者而言絕對不是一個好消息。因為一個幾乎不做任何物質勞動、增值性服務的行業，或者說頂多做了房地產創意策劃和住房銷售的行業，卻獲得了遠比房地產金融、整個建筑業、房地產服務業等整個產業鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本。

　　根據我們的研究，在英美等發達市場經濟國家，房地產業中根本不存在我國這種基本上不做什么物質勞動和增值服務的房地產開發經營企業。房地產業由兩類企業構成，一類是房地產生產建設企業，這是國際意義上的建筑生產企業。這類作為第二產業的企業如同我國的工業企業一樣具有完備的房地產原料采購、營造和銷售功能，是房地產的真正生產者和開發者。另一類是房地產服務業，由不動產抵押銀行、房屋信托投資公司、不動產投資基金、房屋租賃經營、房屋中介辦理、房屋開發創意策劃、房地產價值評估、產權辦理、物業管理、IT服務等行業構成的房地產服務業體系。這些房地產服務業根據服務對象的不同又可以分成為消費者服務的房地產服務業和為房屋生產者服務的房地產服務業兩類。在英美發達國家，房地產開發企業都是建筑企業，建筑業由于其生產率上升快、收入彈性高、產業關聯性強等特性，成為國民經濟的最重要的支柱產業之一。這正是上世紀70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現象，他后來提出了把建筑業作為我國國民經濟支柱產業和推進住宅商品化的構想。

　　可見，現階段中國房地產開發企業根本不是一種合理的企業模式，一些部門或地方把這個第三產業行業定位為國民經濟的支柱產業更屬失誤。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產率上升、收入彈性和產業關聯等技術經濟特性，也不會有什么真正意義上的創新。但是在現實中我們看到，這種不做任何物質勞動的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業在開發公司的價值鏈不過成了一個被動的、一個不顯眼的鏈條。這就如同在汽車這樣的耐用消費品領域，如果我們有一天創造了“汽車開發商”這樣一個商業模式，只要汽車開發商設法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設計商、汽車制造商制造，成為消費者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費者的機會。房地產是一個比汽車價值更大、質量更難以判斷的耐用消費品，如果讓一個中間商最終負責消費者的住房權益，而真正的房屋生產者則完全依從于中間商，消費者和開發商之間在制度上缺乏一個合理的矛盾化解途徑。以房屋預售制的爭論為例，作為商業信用的一種形式，預售對于促進產業資金循環起著重要的促進作用。然而，房屋預售款是不是應該交給房地產開發商這個環節，而不是交給房屋的真正生產者呢?在我國，房地產開發商是房屋建設的“大業主”和“總承包商”，屬于房屋生產者的上游，消費者有什么理由把預付款交給這個處于房屋生產者上游的“大業主”呢?而且從實質的意義上，消費者才是真正的“業主”和房屋制造的委托者，開發商不過是辦理消費者開發的一個服務商，有什么資格要超越房屋的建設生產者而直接獲得房屋預售款，并借此牟取暴利呢?消費者把預售款交給了開發商，開發商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項中只需要再拿出一個很小的部分支付給建筑企業，其余的部分就成了他們的超額利潤;而且開發商支付給建筑企業的工程費用越少，它們獲得的超額利潤就越多。所以合理的解決辦法是取消把預售款交給房地產開發商的預售制，建立起由建筑商開發銷售房屋的預售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設生產者對商品房屋質量的責任。

　　3、 房地產企業發展趨勢分析

　　3.1 企業應該逐步走向民營化

　　現在看來，不談“產權”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產權的明晰是下一階段城鎮住房制度改革的重心。此外，房地產本身所具有的“私人物品”特點以及房地產行業高贏利性的特點也是政府退出該行業的一個重要理由，因為政府的職能是經營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領域。政府在這一問題上應態度鮮明，下定決心，所謂“有進有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產市場的趨勢，房地產開發行業中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實上，目前民營房地產開發商已經在市場基礎好、發育快的地區如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉變。例如，在廣州市新近評出的房地產綜合實力30強中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團一家房地產國企榜上有名。

　　近年來，民營經濟在房地產領域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。民營企業具有良好的管理機制而迅速增強了企業綜合實力。而國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。

　　3.2 努力實現法制化正規化

　　制度化是企業發展規模化，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業下一步的重點，加入世貿則加速了這一進程。改革以來，我們在制度建設、市場規范和企業發展等方方面面都取得了長足進步，然而如果套用國際游戲規則的要求則又在各方面都存在著不規范，遠未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產業的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產定價制度、土地征用制度，企業內部激勵機制等。未來中國房地產企業將按照現代企業制度的基本原則，加強房地產企業內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度等的規范化，企業的內部運行和組織以及企業的外部環境和房地產行業管理都將進一步向制度化方向發展。

　　隨著我國近年來房地產業的發展，整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。房地產企業只有堅持以市場為導向，為客戶提供更高品質的產品和更優質的服務，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項目的成功和企業的開發利潤。否則，投入開發的大量資金不能及時回收，不但無法實現利潤，而且會造成企業運作資金緊難，甚至危及企業的生存和發展。因此，房地產開發項目的前期市場定位和產品研究工作顯得尤為重要。

　　隨著國內房地產市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產市場也被逐漸細分，房地產的各類產品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。目前，作為房地產企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。東方海外公司就此確主了企業在滬上豪華公寓這一細分市場的地位和競爭優勢，形成了企業產品自身的特色。

　　科學化的決策要求房地產企業應高度重視投資項目的可行性分析工作。投資分析的準確與否，直接關系到項目的成敗。在項目投資決策前，應投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調研與分析、項目定位、產品規劃方案，為企業決策提供科學的依據，而不是將決策建立在經驗和直覺的非科學基礎之上。科學化的決策還需要程序化的過程，現在不少大型房地產企業都建立了項目投資聽證會制度，通過集體討論和辯論來評估項目，決策投資。

　　改革開放以來，我國房地產開發在制度建設、市場規范和企業發展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產定價制度、土地征用制度、企業內部激勵機制等。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。

　　3.3 房地產企業需要實現集團化規模化經營

　　未來中國房地產業競爭加劇，將導致房地產企業向規模化。集團化方向發展，逐漸出現一批執市場之牛耳的“房地產航母”，“房地產大鱷”。其實，目前中國房地產開發行業中大魚吃小魚的態勢已然顯現，快魚吃慢魚也是早晚的事。例如，我國房地產市場發育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產企業被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。

　　企業集團化經營已成為世界經濟發展的必然趨勢。生產社會化和生產專業化是近現代社會生產發展的新特點和基本形式。隨著社會化大生產的飛速發展和科學技術的創新進步，生產過程中的專業化程度越來越高。這就從客觀上要求企業實行多種經營逐步聯合，集中使用生產資料和資金，采用專業分工和相互協作的先進生產方式進行生產交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀的經濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業集團進行大兵團作戰式”。美國、德國等西方國家經濟高速發展，與其適應生產力發展的經濟聯合形式有極大關系。聯合提高了生產力，增強了競爭力。由此可見集團化經營有利于生產要素的合理組合，使資源得到優化配置和合理利用，從而形成企業的規模經濟效益，增強企業的活力。

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