摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們越來越關(guān)注房屋面積預(yù)測和實測。房屋面積測量作為房產(chǎn)測繪重要的組成部分，對其預(yù)測方案進行完善， 對其產(chǎn)生誤差的原因進行深入的分析，能夠有效的將測量誤差降到最低，從而保障整個房產(chǎn)測繪的整體效率和質(zhì)量。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 房屋面積與實測 對比分析

　　引言：商品房的價格是由其面積直接決定的，房屋的預(yù)測面積和實測面積一直都是購房者最擔心的問題。房屋面積測量主要采用實地量距法和坐標解析法來測量房屋邊長、房角點等房屋要素以解算房屋面積。因此，產(chǎn)生誤差的主要因素就是實地測量的誤差和進行數(shù)據(jù)計算時產(chǎn)生的誤差，對房屋面積預(yù)測和實測進行合理的理解分析，對于房產(chǎn)測繪有著非常重要的意義。

　　一丶房產(chǎn)測繪房屋面積預(yù)測與實測概述

　　房屋的預(yù)測面積指的是商品房在預(yù)售時，經(jīng)開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政部門認可，并且具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃圖紙上的尺寸，以房產(chǎn)測量規(guī)范為基礎(chǔ)，參考公用面積使用說明，對未竣工的房屋進行面積預(yù)算。該面積可以被開發(fā)商用作與前期的項目宣傳，也可以用作商品房的網(wǎng)上備案和銷售使用。而房屋的實測面積指的是在竣工驗收后，經(jīng)開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政部門認可，由具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，以房產(chǎn)測量規(guī)范、變更圖紙、竣工圖紙為基礎(chǔ)，對房屋進行實地的勘察和計算后得出的面積，該面積是房屋購買者辦理房屋產(chǎn)權(quán)、房款結(jié)算以及物業(yè)費結(jié)算的主要憑證。

　　一般來將，房屋的預(yù)測面積和實測面積之間會存在一定的差異，而導(dǎo)致該情況的原因大致有兩種。其一，數(shù)據(jù)的采集和圖紙的變更。在進行房屋面積的預(yù)測時最要是根據(jù)施工圖紙來進行各項數(shù)據(jù)的采集，并且展開計算，這一切都是紙上談兵，測量人員對房屋并沒有直觀的感受和認知。但是房屋的設(shè)計又比較復(fù)雜多變，在實測時又會出現(xiàn)很多不可控因素，開發(fā)商在進行施工時，由于一些原因，導(dǎo)致建筑設(shè)計可能會出現(xiàn)一些變更，這也是導(dǎo)致是實測面積與預(yù)測面積出現(xiàn)差異的地方。

　　其二，技術(shù)性原因，由于很多房屋測繪單位的技術(shù)水平有限，對各項制度和政策法規(guī)不夠了解，在現(xiàn)場測量時，質(zhì)量意識淡薄，儀器也比較落后，導(dǎo)致計算出現(xiàn)誤差與預(yù)測值不同，并且有時面積預(yù)測與實測選擇的是兩家不同的測繪單位，單位之間技術(shù)的差異也會導(dǎo)致測繪出現(xiàn)誤差。

　　二丶房屋面積的預(yù)測措施

　　要想減小測繪誤差，加強面積預(yù)測的準確性是重中之重。預(yù)測工作的重點在于對預(yù)測圖紙的檢查、尺寸數(shù)據(jù)的采集以及成果資料的整理歸檔等1。

　　(一)預(yù)測圖紙資料的檢查

　　設(shè)計圖紙是進行房屋面積預(yù)測的重要資料，圖紙的準確性能夠直接對面積預(yù)測的結(jié)果產(chǎn)生影響。因此在進行預(yù)測之前，應(yīng)該詳細檢查預(yù)測圖紙資料上有沒有設(shè)計單位的圖章。有些單位提供的設(shè)計圖紙沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的批準，這種設(shè)計圖紙后期很容易出現(xiàn)變更，很容易影響到后期的實測結(jié)果，因此不能作為預(yù)測材料使用。一套完整的建筑施工圖紙包括了規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖以及樓梯和陽臺的詳圖，如果附帶有建筑設(shè)計的CAD光盤則效果更佳。對建筑平面上的套型和尺寸標注進行檢查，如果套型和尺寸模糊不清，就無法進行平面圖的繪制。

　　并且還要檢查設(shè)計單位提供的水池、水泵房、配電室等圖紙是否清晰，以便確定這些公用面積能夠進行分攤，還要特別留意圖紙上的一些標注。比如，平臺、入戶花園以及架空層等等，如何與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致，比如入戶花園，在計算面積的各項條款中，不會出現(xiàn)有入戶花園這個詞語，而且花園也不能計算建筑面積，然而實際上入戶花園就相當于不封閉的陽臺，要如何對其進行定性，必須要有一個明確的說明2。

　　(二)尺寸數(shù)據(jù)的采集

　　很多設(shè)計圖紙的設(shè)計尺寸都包括了柱軸心尺寸、外墻結(jié)構(gòu)尺寸以及凈尺寸等，這些與在實際工作中需要計算的套件內(nèi)面積的墻體尺寸、房屋面積的墻外邊尺寸需要在進行換算以后才能使用，因此，在實際的操作過程中，需要明確設(shè)計圖紙中每個標注部位的尺寸，對于沒有尺寸標注的，也能夠通過校對結(jié)構(gòu)圖來進行分析3。

　　三丶避免房屋預(yù)測和實測出現(xiàn)誤差的策略

　　(一)高素質(zhì)測量隊伍的建立

　　測繪工作具有極強的專業(yè)性，并且操作復(fù)雜，不僅要求測繪人員具有專業(yè)的建筑設(shè)計知識，對于房屋的產(chǎn)權(quán)以及項目的審批也要有一定的了解。在開展測量工作時，測量人員是直接參與者，關(guān)系到最后測量結(jié)果的準確性，因此，測量人員必須要有過硬的專業(yè)素質(zhì)，建立一支高素質(zhì)的測量隊伍能夠有效的保證測量工作的開展。測量單位可以定期對測量人員進行專業(yè)培訓，并且在工作建設(shè)中不斷的提高測量人員的熟練度，保證測量結(jié)果真實可靠。另外，測量人員還必須要具有一定的職業(yè)道德，明確自身工作的責任意識和重要性，不做有違職業(yè)道德的事情4。

　　(二)建立完善的測繪審核制度

　　房屋測繪除了要進行實地的勘察外，還要在計算機的幫助下以實際測量的數(shù)據(jù)為準，得出測繪數(shù)據(jù)后，由專業(yè)的人員進行審核，經(jīng)過檢驗合格后才能定稿，制成效果圖。在進入工程后期后，將效果圖與實測圖進行對比后，發(fā)現(xiàn)其中的變化，從而提高實測圖的精確度。

　　然后再對其進行詳細的檢查，進行資料的歸檔，向委托人提交房屋測量結(jié)果。在此過程中，為了保證房屋測量工作的準確度，可以采用二級檢查一級驗收的審核制度，通過自檢、互檢的方式來保證質(zhì)量，房屋面積檢測之所以有如此多的檢測步驟，關(guān)鍵就在于該項工作的重要性。測量人員需要對自身的工作成果進行審核，然后再交由專業(yè)的審核團隊進行檢驗，再確認無誤后才能蓋章，只有嚴格的執(zhí)行制度標準，才能保證房屋測繪工作的質(zhì)量。

　　房屋測繪論文投稿刊物：科學技術(shù)創(chuàng)新是經(jīng)國家科技部和國家新聞出版總署批準、黑龍江省科學技術(shù)協(xié)會主管、黑龍江省科普事業(yè)中心主辦、黑龍江科技信息雜志社編輯出版的大型綜合性工程科技期刊。

　　結(jié)束語：減少房屋測繪預(yù)測面積與實測面積之間的差異具有重要的現(xiàn)實意義，它能夠有效的保證購房者的權(quán)益，為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，減少因為房屋面積出現(xiàn)差異而引起的糾紛，維護社會穩(wěn)定性。因此，相關(guān)部門一定要加強對于房產(chǎn)測繪工作的認識，減少實測與預(yù)測之間的差異，促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]孫益飛.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2019,(22):402. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2019.22.0386.

　　[2]劉四玲.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比關(guān)鍵分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2019,(1):2037. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2019.01.1971.

　　[3]王家寬.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比分析[J].科學技術(shù)創(chuàng)新,2017,(27):186-187. DOI:10.3969/j.issn.1673-1328.2017.27.114.

　　[4]溫勇浩.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比分析[J].地球,2014,(1):77-77,253.

　　作者：陶濤 董方方