[摘要]商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是北京加快建設(shè)世界城市的先導(dǎo)力量，是集聚高端要素資源、彰顯首都經(jīng)濟特征的重要承載，是在調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式背景下政府需著力培育的、能夠穩(wěn)定首都經(jīng)濟的新增長點。研究商業(yè)地產(chǎn)問題，短期對于緩解經(jīng)濟持續(xù)下行風(fēng)險、長期對于夯實世界城市建設(shè)基礎(chǔ)都具有十分重要的意義。本文在對數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)整理的基礎(chǔ)上，歸納出近年來本市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個規(guī)律性特點、“四少四多”的階段性問題，并提出“三個一”的政策建議。

　　[關(guān)鍵詞]北京 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀、問題、對策建議

　　中圖分類號：F722.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　[Abstract] Commercial real estate as the real estate market is an important part of Beijing to speed up the construction of the urban world leading power, is gathering high-end factor resources, reveal the capital of the economic features of an important bearing, is in the structure, and turn to the government should be under the background of way of cultivating to stabilize the economy, the capital of new growth point. Commercial real estate research, short-term relief for continued economic downside risks for the world, and long-term laying the urban construction foundation all has the very vital significance. In this paper the data system on the basis of finishing summarizes in recent years the city commercial real estate development regularity of the four characteristics and puts forward" three "policy suggestions.

　　[Key Words] Beijing, commercial real estate, situation, problems, countermeasures

　　[正文]

　　一、近年來本市商業(yè)地產(chǎn)運行的主要規(guī)律性特點

　　近年來，伴隨首都城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷提升，本市商業(yè)地產(chǎn)取得較快發(fā)展，歸納起來主要呈現(xiàn)“四個規(guī)律性特點”：

　　(一)從貢獻(xiàn)度看，商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟總量的貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升

　　投資方面，2010年全市商業(yè)地產(chǎn)完成投資595.4億元，在房地產(chǎn)投資總量中占比為20.5%,比2004年提高1.3個百分點。商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到40.5%，高于2004年29%的貢獻(xiàn)率11.5個百分點。與增加值核算密切相關(guān)的商品房銷售面積方面，2010年全市商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為350.2萬平米，在商品房銷售面積總量中占比為21.4%,比2004年提高15.2個百分點。

　　(二)從市場運行看，商業(yè)地產(chǎn)以奧運前后為界分為兩個發(fā)展階段

　　2004-2007年，平穩(wěn)增長階段。伴隨首都服務(wù)經(jīng)濟、總部經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，同時在奧運會等大型活動的帶動下，我市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模逐年提升。

　　2008年至今，深度調(diào)整階段。在宏觀經(jīng)濟形勢和調(diào)控政策雙重影響下，商業(yè)地產(chǎn)供需雙方深度博弈，市場出現(xiàn)較大波動，但總體呈下行趨勢。

　　2008年，全球金融危機爆發(fā)并進一步惡化，世界經(jīng)濟進入衰退期，國際高端品牌及外資機構(gòu)紛紛延緩擴張計劃，商業(yè)地產(chǎn)供需雙雙下降，銷售情況出現(xiàn)大幅下滑。2009年，隨著國家擴內(nèi)需政策實施力度的不斷加大以及國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的逐步好轉(zhuǎn)，加之前幾年市場供應(yīng)持續(xù)放量，房地產(chǎn)市場銷售大幅回升，呈現(xiàn)供銷兩旺局面。

　　(三)從價格走勢看，商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，但需求剛性的特點決定其相比住宅價格漲勢平穩(wěn)

　　近年特別是2004年以來，全市商品房價格加速上漲，2008年出現(xiàn)了一定調(diào)整，但仍在高位運行，2009年延續(xù)上漲態(tài)勢，但漲幅下滑。其中，商業(yè)地產(chǎn)價格走勢相比住宅地產(chǎn)表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　(四)從區(qū)域布局看，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)呈現(xiàn)出由城市中心向外拓展的趨勢

　　2010年，首都功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資占全市商業(yè)地產(chǎn)投資總量的比重分別為62.8%和25.1%，這一比例同比2006年分別提高4.3個和19.5個百分點;而首都功能核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資占比為9.4%，同比2006年減少25.5個百分點。

　　二、本市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題

　　雖然近年來商業(yè)地產(chǎn)取得了較快發(fā)展，但整體發(fā)展水平仍然偏低，結(jié)構(gòu)性、布局性問題仍較為突出，概括起來主要體現(xiàn)“四少四多”：

　　(一)貢獻(xiàn)少、差距多：從整體發(fā)展水平看，商業(yè)地產(chǎn)對于經(jīng)濟總量的貢獻(xiàn)不足，與全球主要世界城市相比也還有很大差距

　　與住宅相比，其無論在投資總量還是銷售面積中的占比仍然較低，對經(jīng)濟增長的支撐作用相對較弱，目前本市房地產(chǎn)建設(shè)仍處于主要依靠住宅拉動的階段。

　　(二)高端少，空置多：從市場存量看，商業(yè)地產(chǎn)存在供需不對接造成的結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要表現(xiàn)為空置面積居高不下，高端市場供不應(yīng)求

　　近年來，我市商業(yè)地產(chǎn)空置面積居高不下問題一直較為突出，上漲速度明顯快于住宅地產(chǎn)，其中商服用房空置情況更為嚴(yán)重，年度空置面積遠(yuǎn)大于銷售面積。一方面，市場存在大量的空置面積，規(guī)模甚至超過年度銷售面積，另一方面2010年以來市場成交量卻持續(xù)下滑，一個主要原因就是供需沒有形成有效對接，能夠滿足市場需求的有效供給不足，特別是高端商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求問題突出。

　　(三)郊區(qū)少、低端多：從區(qū)域布局看，郊區(qū)新城商業(yè)地產(chǎn)特別是高端商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)仍不足以支撐未來發(fā)展需求

　　近年來，郊區(qū)新城商業(yè)地產(chǎn)雖然取得了較快發(fā)展，但從規(guī)模上看與未來發(fā)展的實際需求還存在較大差距。

　　(四)融資渠道少，發(fā)展品質(zhì)問題多：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨較大資金壓力，導(dǎo)致開發(fā)運營品質(zhì)有所下降

　　商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)資金需求量大、回收期長，對開發(fā)企業(yè)資本實力要求較高。目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對信貸資金的依賴度高達(dá)70%以上，而對于國際通用的房地產(chǎn)信托、私募基金、保險資金等直接融資手段運用不足。

　　三、政策建議

　　結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及當(dāng)前存在的主要問題，建議當(dāng)前推進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)主要把握“三個一”的政策重點：

　　(一)用好一批調(diào)控手段

　　一是切實加強統(tǒng)籌規(guī)劃。適應(yīng)我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和區(qū)域功能定位，盡快制定出臺一個完整、系統(tǒng)、與市場需求相一致的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。

　　二是切實發(fā)揮土地調(diào)控功能。要研究通過適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整，在重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)增加商業(yè)用地指標(biāo)，積極拓寬商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間;要優(yōu)先商業(yè)地塊儲備開發(fā)，加快上市進程;要通過發(fā)布區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、嚴(yán)控開發(fā)商資質(zhì)、嚴(yán)審?fù)恋亻_發(fā)方案、提高開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)物業(yè)比例等手段，積極吸引實力強、品質(zhì)高、有特色的開發(fā)企業(yè)入市，加快中高端商鋪寫字樓建設(shè)，提高土地利用效率和市場準(zhǔn)入門檻，提升品牌特色和物業(yè)品質(zhì)。

　　三是切實拓寬融資渠道，有效防范融資風(fēng)險。協(xié)調(diào)銀行機構(gòu)，積極爭取利率下浮、降低首付比例等信貸優(yōu)惠政策;借鑒國際先進經(jīng)驗，探索設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基金;穩(wěn)妥擴大企業(yè)債券、私募債等直接融資規(guī)模，推進房地產(chǎn)信托投資基金試點工作，加強與保險資金深度合作，多途徑、多模式平衡建設(shè)資金需求;針對當(dāng)前民間借貸利率普遍上升問題，加大對民間融資渠道的監(jiān)查力度，引導(dǎo)企業(yè)加強風(fēng)險內(nèi)控和資金管理能力，高度關(guān)注并積極防范融資風(fēng)險。

　　(二)優(yōu)先推進一批重點區(qū)域建設(shè)

　　一是積極發(fā)展郊區(qū)新城商業(yè)地產(chǎn)。圍繞郊區(qū)新城重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和大規(guī)模人口聚集區(qū)，接軌國際水平高標(biāo)準(zhǔn)配套商務(wù)樓宇和商業(yè)設(shè)施，加快建設(shè)郊區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心，豐富連鎖商貿(mào)業(yè)態(tài)，并為未來發(fā)展預(yù)留空間，有效承接產(chǎn)業(yè)、人口和城市功能轉(zhuǎn)移。

　　二是借力舊城改造促進老商業(yè)街區(qū)復(fù)興。舊城老商業(yè)街區(qū)是建設(shè)具有老北京特色商業(yè)地產(chǎn)的重要資源。受制于空間資源有限，城市中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重點應(yīng)在于大力挖掘提升存量商業(yè)資源，而不應(yīng)是一味的追求增量拓展。應(yīng)在古都風(fēng)貌保護的大原則下，借力舊城改造機遇，充分挖掘整合舊城商業(yè)資源，復(fù)原特色建筑和民俗景觀，促進商業(yè)和文化融合發(fā)展，打造能夠彰顯首都獨特文化內(nèi)涵的商業(yè)名片。

　　三是加快重點高端商務(wù)功能區(qū)建設(shè)。加快推進 CBD東擴、金融街?jǐn)U區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)、未來科技城等高端商務(wù)功能區(qū)建設(shè)，進一步完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件和商業(yè)服務(wù)體系，積極吸引高端要素集聚，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的區(qū)域環(huán)境。

　　(三)營造一個良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　一是搭建信息交流平臺。一方面政府應(yīng)及時公布區(qū)域功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地塊開發(fā)情況等信息，便于企業(yè)找準(zhǔn)市場定位;另一方面，應(yīng)為開發(fā)企業(yè)提供招商信息發(fā)布平臺，促進供需雙方有效對接。

　　二是大力推進綜合性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。運用規(guī)劃引導(dǎo)、項目審批、土地供應(yīng)等手段，大力推進集購物、休閑、餐飲、辦公和酒店等多種功能于一體的“城市綜合體”項目建設(shè)，帶動業(yè)態(tài)和資源聚集，實現(xiàn)多種功能優(yōu)勢互補，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，努力提升區(qū)域商圈和開發(fā)項目的附加值和競爭力。

　　三是打造完善產(chǎn)業(yè)鏈條。注重商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院、營銷策劃公司、中介辦理公司等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的培育，規(guī)范引導(dǎo)企業(yè)合理經(jīng)營，扶持重點企業(yè)做大作強，發(fā)揮引領(lǐng)帶動作用，促進行業(yè)整體水平快速提升。