摘要：在白云區京溪地下凈水廠周邊地區改造規劃推進過程中，遇到了諸如范圍如何劃定、現狀用地如何取舍、上層次規劃如何協調等問題，在依據市相關規定、聽取各方意見的同時，積極思考目前相對合理的解決方案及規劃建議。

　　關鍵詞：經濟平衡,建設強度,城市景觀環境,交通影響

　　一、 規劃源起

　　廣州京溪污水處理廠是廣州市政府為實現建設“兩個適宜”的城市環境、打造“山水之都”的目標，全線綜合整治沙河涌的市政污水工程之一，也是廣州亞運會配套河涌改造項目之一。

　　近年來，隨著廣州城市化的迅速推進，圍繞城市水污染治理的建設步伐不斷加快。自2006 年開始全面實施沙河涌綜合整治，著重解決上游的堤岸整治、兩岸景觀、截污需求。京溪污水處理廠作為沙河涌綜合整治的一項重要工程，其建設早已迫在眉睫。但是，項目前期圍繞選址費盡周折，歷經三年的多方案比較和艱難協調，終于在2009 年4 月落實用地。由市水投集團投資興建位于沙河涌上游的京溪地下凈水廠，該凈水廠已投入使用，以緩解下游獵德凈水廠的處理壓力。目前京溪地下污水處理廠已成功運行，為實現沙河涌綜合整治預期目標發揮了重要作用。

　　京溪村對污水處理廠的選址及建設予以了大力支撐，得到了市政府及管理部門的肯定。與此同時，鑒于村屬用地緊張，土地資源有限的現狀，京溪村多次向市、區兩級政府提出了對污水處理廠周邊地區(涉及3個生產社)進行改造的請求，市領導多次到場調研并表示大力支持。

　　二、 探索之路

　　在項目推進過程中，遇到了諸如范圍如何劃定、現狀用地如何取舍、上層次規劃如何協調等問題，在依據市政府相關規定、意見的同時積極思考目前相對合理的解決方案。

　　1、規劃范圍的確定——多因素限定改造范圍

　　A、以京溪村三個社(包括犀牛角經濟社、麒麟崗經濟一社及麒麟崗經濟二社)的社屬用地范圍、勘測定界成果為分析基礎，將土地利用總體規劃中的建設用地納入改造范圍。

　　B、由于京溪村可改造用地緊張，需把社屬用地包圍及鄰近的符合改造條件并有改造意愿的國有用地(京溪小學教師宿舍樓、市建材局用地)納入改造范圍。

　　由此，最終確定了改造范圍面積約為28公頃，土地利用總體規劃中全部為建設用地，其中村屬用地約27公頃，國有用地1公頃(其中市建材局擬以公益征收方式處置，京溪小學教師宿舍樓用地按照水投集團實際投入費用納入改造成本)，符合廣州市相關三舊改造政策。

　　2、現狀數據、信息的分析——建筑量和用地情況

　　現狀建筑：村域內多為村民住宅和工業廠房。村民住宅集中在村域中部，工業廠房散亂分布，建筑密度大，建筑間距不能滿足要求，存在社會治安、消防等安全隱患。經相關部門確認，現狀總建筑面積約68萬平方米(其中包括村民住宅、村集體物業及市建材局(國有)建筑量)。

　　現狀用地：根據勘測定界成果并納入國有用地部分，疊合2006年土地利用現狀圖和第二次土地利用調查現狀圖，改造范圍總用地28公頃，其中有4.35公頃的農用地需要辦理土地轉用手續。

　　3、方案經濟平衡——資金投入與總體規模

　　改造范圍內村民復建補償標準按照《廣州市“城中村”改造成本核算指引(試行)》中的成本核算方法，確定拆遷補償安置基準建筑面積。根據改造成本測算，改造資金需求約24億元，可通過村自主開發來籌集改造資金。

　　改造方案歷經兩年多的時間，多輪方案在市相關會議上進行討論，經過反復的推敲對比，本次方案最終依據2012年初相關政府會議確定規劃總建設量為90萬㎡(其中住宅和商業配比為6:4)，復建建筑量與融資建筑量相應確定。

　　4、控規“解讀”——與上層次規劃無法匹配

　　規劃過程中，改造區凈用地面積未變的情況下，原控規導則控制的總建筑面積約為12萬平方米，本次改造后需調整為90萬平方米，調整共增加78萬平方米的建筑量。

　　經分析，由于原控規導則數據來源較早，現狀該地塊總建筑量已達到68萬平方米且尚未在原控規落實，已遠超出原控規總建筑面積12萬平方米，需對原控規做相應調整，以更好的為后續城市建設和地區發展服務。

　　5、規劃方案

　　規劃在充分聽取村民意愿及開發商意見后進行的用地規劃布局，在落實上層次規劃的基礎設施的同時，對增加的人口進行了充分考慮，配置了相應的公共服務設施;營造良好的居住環境的同時，增加了相應的商業及辦公用地，盡量實現小范圍內的職住平衡，從而降低區域內的交通壓力。

　　三、 方案現存問題

　　1、建設強度過大

　　規劃總用地面積28公頃，其中，道路用地約5公頃，占總用地的16%，防護綠地約占總用地的6%，凈用地僅21公頃;另外，由于用地邊界的不規則，加之控規路網的切割等多方面條件限制，無可避免的造成了平均容積率合理，局部容積率過高的情況。

　　2、城市景觀環境影響

　　規劃區座落在風景秀麗的白云山東麓，東接天河區元崗街，西傍白云山風景區，位于白云山風景區控制線外圍以東1000多米，對白云山風景區景觀環境未產生影響。

　　京溪村現狀建筑密集，布局雜亂，建筑密度過高，間距嚴重不足，呈現典型的城中村空間形態。通過改造將建起現代化的高層住宅區和高檔商業辦公區，取代原有低水平建設，建筑密度大幅下降，廣場、公共綠地豐富了城市空間，城市景觀得到質的飛躍。雖然城市環境得到了美化，但沿沙太路建起的住宅基本高度都在100米左右，連片的高層建筑對道路空間形成了較大的壓迫感，因此，城市空間景觀需要進一步協調。

　　3、交通影響

　　規劃區現狀人口1700戶，改造后人口達到1.63萬人(5094戶)，該區域未來將產生較大的交通出行和吸引量，銀興路做為主干路，集散交通量對與其連接的區域內各支路交通造成更大壓力，主要交叉口左轉與直行車道服務水平較低，飽和度較高，路網整體上會造成較高的出行延誤。控規路網雖在現狀道路基礎上有一定增加，斷面有所拓寬，除南北向的銀興路外多為“T”型路，對交通疏解能力有較大限制。周邊道路設施的空間、時間資源基本得到大程度挖掘，空間改善余地有限。

　　四、 規劃建議

　　1、分期實施----道路上的分析

　　改造規劃項目一般建設量較大，涉及問題較為復雜，工期較長，因此實施過程中要注重規劃分期。按照廣州市“三舊”改造相關政策，可分為2個階段進行改造：首先，優先開發復建住宅及其公建配套用地，利用舊石場空地建設安置房完成住宅復建區的建設;再通過借助融資地塊籌措改造資金，同時復建剩余居住用地及物業用地，以保證方案的有效實施。方案結合改造用地的分期，對道路的使用也進行了考慮：規劃的5條城市道路(A、C、D、E、F)聯系規劃區西側的沙太路，以方便區內居民出行。其中， A是現狀的停車場 ，遠期考慮打通;B是近期可利用的現狀路; C和D 有可利用的現狀路，遠期可將規劃路網打通;E是符合控規路網的中成路;F現狀靠近山林，近期難以實施。因此，近期通過使用道路B、C、D、E即可進行首期建設。

　　2、總量控制——大區域平衡

　　通過對上述問題的反思，在總建筑量居高不下的情況下，建議采用擴大改造范圍的思路，在更大區域內進行改造平衡，整村如不具備改造條件，可納入村內的有條件改造區域進行一并改造。這樣，既可解決容積率過高的問題，又可以優化用地條件，真正提升改造后居民的生活居住品質，保護城市景觀環境，避免交通壓力過于集中的問題。

　　五、 小結

　　京溪城中村改造項目是在經村民改造意愿征詢后進行的改造方案編制工作，通過將村集體用地轉為國有，同時為城市道路、市政、綠化及中小學等設施建設騰退土地，將使城市的公共利益得以保障。雖然在規劃中遇到了諸如與上層次規劃不匹配、局部建設強度過高、影響城市景觀環境等問題，但是通過各方利益協調，先進經驗借鑒，政策與引導，不斷地探索與反思，并引入更多的公眾參與，相信城中村改造終將得以實現。