房地產(chǎn)導(dǎo)刊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略部署 推薦本站精品雜志：《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來(lái)目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬(wàn)冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)導(dǎo)刊,房地產(chǎn),發(fā)展,策略

　　【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀背景包括當(dāng)前的次貸危機(jī)影響、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式以及自身的市場(chǎng)化進(jìn)程。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出梯級(jí)差異、供求矛盾、商品性與保障性碰撞的特點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展形勢(shì)不容樂(lè)觀，重振房地產(chǎn)市場(chǎng)活力尚需時(shí)日。隨著保障性住房的加大建設(shè)，市場(chǎng)中商品房的累積現(xiàn)象將可能加重。

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，如房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問(wèn)題的出現(xiàn)讓我們開(kāi)始懷疑房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的發(fā)展必然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力反映。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)遭受次貸危機(jī)的背景下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，以便對(duì)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷。

　　1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀背景

　　1.1 次貸危機(jī)的蔓延

　　2007年以來(lái)，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其他市場(chǎng)尤其是資本市場(chǎng)聯(lián)系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)繁榮，次貸市場(chǎng)迅速發(fā)展。

　　1.2 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

　　從全球經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，中國(guó)被公認(rèn)為是快速發(fā)展的亞洲新興國(guó)家之一，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮起著越來(lái)越重要的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的報(bào)告顯示，2003—2006年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增速較世界平均水平高出5.5個(gè)百分點(diǎn)，較印度高出2個(gè)百分點(diǎn)，比俄羅斯高出3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　1.3 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場(chǎng)化進(jìn)程逐步推進(jìn)的過(guò)程，一系列的國(guó)務(wù)院文件及國(guó)家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個(gè)層面上不同程度的非市場(chǎng)化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作，越來(lái)越貼近市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求。

　　2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析

　　2.1 區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的垂直梯級(jí)差異

　　我國(guó)幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來(lái)已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間存在著的巨大經(jīng)濟(jì)差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級(jí)差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是依托于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了城市的價(jià)值，城市的價(jià)值又進(jìn)一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價(jià)值以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰與走向。

　　隨著我國(guó)區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會(huì)逐步緩和。我國(guó)正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jī)。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來(lái)的垂直的梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。

　　2.2 供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

　　目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多。快速城市化為城市帶來(lái)大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿(mǎn)足。

　　面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來(lái)都是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。

　　2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問(wèn)題是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一大問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問(wèn)題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問(wèn)題列為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到83%。但同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬(wàn)戶(hù)，截至2007年10月底累計(jì)解決了68.1萬(wàn)戶(hù)，不到總數(shù)的7%。

　　住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法為中低收入群體提供適當(dāng)住房的時(shí)候，政府要采取措施來(lái)保障中低收入者的居住權(quán);當(dāng)政府提供的住房保障品不充分的時(shí)候，一些中低收入者不得不勉強(qiáng)到市場(chǎng)上去租賃和購(gòu)買(mǎi)住房，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求。

　　3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展判斷

　　3.1 刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力尚需時(shí)日

　　自2007年底以來(lái)，我國(guó)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個(gè)，等于100.0的有11個(gè)，大于100.0的有22個(gè)，全國(guó)70城市平均為99.7。為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的不利影響，我國(guó)政府推出了十項(xiàng)旨在拉動(dòng)內(nèi)需的措施，加上之前財(cái)政部出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對(duì)疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望氣氛一旦形成，在短時(shí)間內(nèi)很難有很大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前的交易一般是前面幾個(gè)月洽談的結(jié)果，在一定的降價(jià)刺激下促成的。因此可以判定后面一段時(shí)間的交易狀況仍會(huì)減少，一個(gè)充滿(mǎn)活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)的再現(xiàn)還需要一定的時(shí)日。

　　3.2 政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房累積現(xiàn)象加重

　　如前文所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房?jī)r(jià)格的上漲。當(dāng)政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時(shí)候，卻遭遇到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑期。當(dāng)前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門(mén)正按照規(guī)定條件開(kāi)展工作，各地區(qū)已經(jīng)開(kāi)工的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目也正在加快工程進(jìn)度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時(shí)也顯示了政策反應(yīng)的遲緩。

　　結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進(jìn)行結(jié)合，即由政府提供購(gòu)房補(bǔ)貼直接支持中低收入者購(gòu)買(mǎi)商品房。

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