【摘 要】經(jīng)濟適用房政策是政府為了解決低收入戶住房問題推行的房地產(chǎn)開發(fā)政策，但是，目前出臺的經(jīng)濟適用房政策并非使低收入戶得到實惠，政策效應(yīng)錯位或失調(diào)，以至于出現(xiàn)懷疑和取消經(jīng)濟實適用房政策的聲音，本文從經(jīng)濟適用房政策實施的作用以及政策的缺失分析入手，提出堅持經(jīng)濟適用房政策的立場和措施建議。

　　【關(guān)鍵詞】中文核心期刊,經(jīng)濟實用房,政策,中低收入戶

　　經(jīng)濟適用房指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。

　　經(jīng)濟適用房政策的出臺，本來的用意是在國家城鎮(zhèn)住房制度改革的進程中，讓一些收入水平低的居民以較低的價格購買住房，既順應(yīng)了國家住房制度的改革潮流，又解決了自己實際的住房困難。

　　一、我國經(jīng)濟適用房政策的作用

　　經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象，是指在社會發(fā)展領(lǐng)域的弱勢居住群體，即在社會性資源分配上具有經(jīng)濟收益的貧困性、生活質(zhì)量的低層次性和社會承受力的脆弱性的特殊居住群體，它是一個隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而逐漸演變而來的多層次多元化的群體。這類人群一般是占社會絕大多數(shù)的中低收入者。城鎮(zhèn)超低收入者的住房問題可以通過廉租房政策加以解決，而經(jīng)濟適用房政策指向的群體主要是中等偏低水平的社會群體。

　　因此，我國的經(jīng)濟適用房政策的主要作用，一方面體現(xiàn)在滿足中低收入家庭的需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會保障，同時對我國的社會進步、經(jīng)濟發(fā)展起積極作用，為實現(xiàn)創(chuàng)造一個和諧、安定的社會創(chuàng)造良好條件;另一方面，政府通過建設(shè)大量經(jīng)濟適用房，以較低的價格投入市場，旨在保障需求的同時起到平抑房價的作用。這也是由我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r所決定的。

　　二、我國經(jīng)濟適用房政策失效的表現(xiàn)

　　1.決策失效。經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城鎮(zhèn)最低收入居民家庭提供的基本住房，屬于完全的政府保障性質(zhì)。根據(jù)國家有關(guān)部委《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租住房的供應(yīng)對象是住房困難的最低收入家庭，即收入與住房“雙困”家庭，具體說就是在民政部門領(lǐng)取“低保”群體中的住房困難戶。這造成了在實際生活中，還存在一個既買不起經(jīng)濟適用住房，又不能成廉租住房對象的群體，也就是“夾心層”，致使經(jīng)濟適用房政策雖然有效但沒有達到預(yù)期要求。

　　2.政策表面化現(xiàn)象比比皆是。目前，經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模遠遠小于社會需求量。我國的經(jīng)濟適用住房供給持續(xù)減少，從投資建設(shè)的面積來看，每年經(jīng)濟適用住房新開工面積占住宅新開工面積的比重呈現(xiàn)下降趨勢。國家統(tǒng)計局頒布的“國房景氣指數(shù)”表明：2006年1月到11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16416億元，完成商品住宅投資11550億元，其中經(jīng)濟適用住房投資526億元。即2006年1月到11月，經(jīng)濟適用住房投資規(guī)模占住宅投資比重為4.55%，如果以月平均值換算，2006年的經(jīng)濟適用住房投資規(guī)模占住宅投資比重也不過是4.97%。對絕大部分中低收入家庭來說，經(jīng)濟適用房只是“水中月，鏡中花”。

　　3.政策替換現(xiàn)象嚴重。一些地方政府在實施政策過程中表面上與原政策一致，事實上背離原政策精神的內(nèi)容。例如，有的城市沒有把經(jīng)濟適用房政策作為針對中低收入家庭的特有政策，而是作為一般的優(yōu)惠政策(如教師和退伍軍人)、獎勵政策(如高級知識分子)或鼓勵政策(如鼓勵建房或購房)加以實施。有的城市把經(jīng)濟適用房建在交通不便的偏遠地方，使經(jīng)濟適用房并不“經(jīng)濟”。還有的經(jīng)濟適用房質(zhì)量低劣，不僅無法對中低收入家庭起到保障作用，還可能危及其安全。

　　4.經(jīng)濟適用房政策監(jiān)控缺位。有的城市甚至沒有具體的對購房者資格審查的程序，實際上是放開供應(yīng)。一些開發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟適用房過程中通過種種手段謀取了遠遠超過3%的暴利，極大削弱了經(jīng)濟適用房的社會保障作用

　　政策的出臺、實施及其效力，主要取決于地方政府的態(tài)度、決心和管理能力。住房問題相對于城市居民失業(yè)、最低生活保障問題而言，對政府的壓力較輕，從狹隘、短期、直線的角度思考問題，經(jīng)濟適用房政策的出臺和實行，往往會覺得得不償失，至少收益不顯著。況且，直接采取市場競爭機制，在城市基準地價的基礎(chǔ)上，讓開發(fā)商對城市土地資源放開競爭，充分實現(xiàn)土地的市場價值，既能坐收較高的土地收益，又能減少在經(jīng)濟適用房建設(shè)用地價格核算、調(diào)整優(yōu)惠政策、監(jiān)督審查經(jīng)濟適用房成本價格等繁重工作負擔(dān)，何樂而不為呢?但是，從長遠、開放、系統(tǒng)的觀點看問題，堅持城市經(jīng)濟適用房政策不僅是必須的，而且也是可行和有效的。

　　三、發(fā)展經(jīng)濟適用房的幾點建議

　　1.進一步細分市場，使資源配置更加公平合理

　　針對一些地區(qū)經(jīng)濟適用房購買審核標準過于寬泛的問題，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，區(qū)別對待、細分市場。經(jīng)濟適用房不單是一種商品，更具有社會福利的公共屬性。過寬的準入標準，不利于資源配置的公平性。應(yīng)根據(jù)科學(xué)統(tǒng)計數(shù)據(jù)確定合理的結(jié)構(gòu)、比例，通過嚴格的審核有針對地供給。

　　2.經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)突出經(jīng)濟性和適用性

　　對于經(jīng)濟適用房的選址規(guī)劃、規(guī)模控制、建筑質(zhì)量、戶型面積方面，應(yīng)體現(xiàn)以人為本，盡量選擇在接近就業(yè)中心區(qū)，健全公共交通、基礎(chǔ)設(shè)施的配套;建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在合理范圍之內(nèi)，不能為搞形象工程、政績工程而盲目貪大;建筑質(zhì)量應(yīng)體現(xiàn)適用性、耐用性，真正提高居住品質(zhì);戶型與面積的選擇和設(shè)計更要兼顧經(jīng)濟性與實用性。

　　3.完善經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的退出機制

　　對于暫時沒有能力支付經(jīng)濟適用房價款，而未來收入預(yù)期較好的家庭，考慮售租結(jié)合，由政府暫時擁有產(chǎn)權(quán)，以租代售。待時機成熟時，租戶可享有優(yōu)先購買權(quán)。對經(jīng)濟條件改善較明顯的家庭，應(yīng)設(shè)定合理的退出機制，鼓勵其退出經(jīng)濟適用房的補貼范圍，并在不增加財政負擔(dān)的情況下收納新的應(yīng)補貼對象，使經(jīng)濟適用住房資產(chǎn)更具活力與效率。

　　經(jīng)濟適用房政策是我國在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的一項重要的改革舉措，是針對現(xiàn)階段我國的現(xiàn)實國情發(fā)展起來的。盡管是一種階段性政策，但它在我國的住房市場中所起的作用是不可或缺的。在一個較長的時期里，它仍將是我國住房制度改革的重點，是擺在我們面前的一項長期的歷史使命。

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